Redaktionshinweis: Dieser Ratgeber wurde von der Redaktion bestehausverwaltung.com auf Basis öffentlich zugänglicher Daten erstellt: WEG-Gesetz (gesetze-im-internet.de), VDIV Branchenbarometer 2025 (vdiv.de), CRES Verwalterentgelt-Studie 2025 (ivd.net), Google Maps-Bewertungen (Stand: Juni 2026).
Auf einen Blick
- Neue WEGs sind ab der ersten Eigentümerversammlung verpflichtet, einen Verwalter zu bestellen (§26 WEG) und einen Wirtschaftsplan aufzustellen (§28 WEG)
- Die Bauträger-Übergabe ist für viele Neubau-WEGs das kritischste Ereignis: Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger verfallen, wenn sie nicht fristgerecht geltend gemacht werden
- Ein professioneller Verwalter mit Bauerfahrung kann Mängelprotokolle erstellen, Fristen überwachen und Forderungen gegenüber dem Bauträger koordinieren.
- Anbieter wie Matera bieten für neue WEGs ein strukturiertes Onboarding mit WEG-Zahlungskonto, erstem Wirtschaftsplan und Kundenportal ab dem ersten Tag.
Eine neu gegründete Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine Verwaltungshistorie, kein eingerichtetes WEG-Konto, keine Beschluss-Sammlung und oft keine Jahresabrechnung, auf die man sich stützen könnte. Wer frisch aus einer Bauträger-Übergabe oder einer Erstaufteilung nach §8 WEG kommt, muss von null anfangen. Dabei treffen Eigentümer auf Aufgaben, die gesetzlich verpflichtend sind, aber selten jemand im Voraus kennt.
Rund 427.000 Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es in Deutschland, verteilt auf etwa 9,3 Millionen Eigentumswohnungen (Zensus 2024, wohnen-im-eigentum.de). Jedes Jahr kommen neue WEGs hinzu: durch Neubaufertigstellungen, durch die Aufteilung bestehender Mietobjekte oder wenn Bauträger ein Gebäude erstmals als Eigentumswohnungen verkaufen. Diese Gemeinschaften brauchen eine Hausverwaltung, die nicht nur verwalten kann, sondern auch den Aufbau begleitet.
Dieser Artikel erklärt, was neue WEGs rechtlich brauchen, welche Aufgaben in den ersten Monaten anfallen und welche Anbieter für diese Situation geeignet sind.
Was eine neue WEG von einer bestehenden unterscheidet
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht in dem Moment, in dem das erste Sondereigentum an jemanden übertragen wird. Ab diesem Zeitpunkt gilt das Wohnungseigentumsgesetz mit allen Rechten und Pflichten, die das bedeutet.
Was eine neu gegründete WEG von einer langjährig etablierten unterscheidet, ist nicht das Gesetz, sondern die fehlende Infrastruktur: Es gibt noch kein WEG-Konto, keine Beschluss-Sammlung, keinen genehmigten Wirtschaftsplan, keine Jahresabrechnungshistorie und oft keine klare Vorstellung darüber, wer welche Aufgaben übernimmt. Viele Eigentümer sind zum ersten Mal in einer WEG und kennen ihre Rechte und Pflichten noch nicht.
Hinzu kommt eine Situation, die vor allem Neubau-WEGs betrifft: die Übergabe vom Bauträger. Wer ein Gebäude vom Bauträger übernimmt, trägt Gewährleistungsansprüche mit sich, die zeitlich begrenzt sind. Baumängel, die nicht protokolliert und nicht fristgerecht beanstandet werden, können nicht mehr geltend gemacht werden. Ein professioneller Verwalter mit technischer Expertise ist in dieser Phase kein Luxus, sondern eine Absicherung.
Laut VDIV Branchenbarometer 2025 berichten 57 % der Hausverwaltungen, dass sie bereits unrentable Mandate aufgegeben haben (vdiv.de). Gleichzeitig entstehen durch Neubau und Aufteilung jährlich neue WEGs, die einen Verwalter suchen. Martin Kassler, Geschäftsführer des VDIV, formulierte es so: „Wir haben heute einen Verwaltermarkt und keinen Eigentümermarkt mehr." (haufe.de). Für neue WEGs bedeutet das: Wer einen kompetenten Verwalter sucht, sollte früh beginnen, am besten bevor die erste ETV stattfindet.
Die ersten Pflichtaufgaben einer neuen WEG nach WEG-Gesetz
Neu gegründete WEGs haben gesetzliche Pflichten, die unmittelbar nach der Entstehung der Gemeinschaft beginnen. Diese lassen sich nicht aufschieben und erfordern in der Regel professionelle Unterstützung.
Verwalterbestellung nach §26 WEG: Die Eigentümerversammlung beschließt die Bestellung eines Verwalters mit einfacher Stimmenmehrheit. Für die erste ETV braucht es einen Einberufer — das kann bei einer neuen WEG der Bauträger sein (solange er noch Eigentümer einer Einheit ist), ein Miteigentümer mit Vollmacht oder ein gerichtlich bestellter Notverwalter. Ab drei Eigentümern haben alle Miteigentümer seit der WEG-Reform 2020 einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter nach §26a WEG.
Wirtschaftsplan nach §28 WEG: Unmittelbar nach der Verwalterbestellung muss der erste Wirtschaftsplan aufgestellt werden. Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des Gemeinschaftseigentums für das laufende oder kommende Wirtschaftsjahr sowie den vorgesehenen Beitrag jedes Eigentümers zum gemeinschaftlichen Aufwand. Dieser Plan ist die Grundlage für das Hausgeld. Wer hier Fehler macht oder Posten vergisst, hat bei der ersten Jahresabrechnung erhebliche Korrekturbedarf.
WEG-Konto eröffnen: Das Gemeinschaftsvermögen muss auf einem eigenen Konto geführt werden, das vom Privatvermögen des Verwalters getrennt ist. Eine neue WEG braucht dieses Konto ab dem ersten Tag, um Hausgeldzahlungen entgegennehmen und Rechnungen begleichen zu können.
Beschluss-Sammlung anlegen: Der Verwalter ist verpflichtet, eine Beschluss-Sammlung zu führen, in der alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung chronologisch erfasst werden. Bei einer neuen WEG beginnt diese mit dem ersten Beschluss der ersten ETV.
Die gesetzliche Grundlage für alle diese Pflichten ist §19 WEG: Ordnungsgemäße Verwaltung beginnt von der ersten Stunde an. Fehler in dieser Aufbauphase können spätere Anfechtungen begünstigen und das Verhältnis zwischen Eigentümern belasten. Das gilt besonders dann, wenn Eigentümer neu in einer WEG sind und keine Vergleichserfahrung haben.
Was bei der Bauträger-Übergabe auf dem Spiel steht
Für Neubau-WEGs ist die Übergabe vom Bauträger das folgenreichste Ereignis der Frühphase. Baumängel, die bei der Übergabe nicht festgestellt oder nicht fristgerecht gerügt werden, können rechtlich nicht mehr geltend gemacht werden.
Die Gewährleistungsfrist für Bauwerke beträgt nach §634a BGB in der Regel fünf Jahre ab Abnahme. Innerhalb dieser Frist können Eigentümer Mängel am Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Bauträger geltend machen. Voraussetzung ist ein geordnetes Verfahren: Mängel müssen schriftlich gerügt werden, Fristen müssen überwacht werden, und die Gemeinschaft muss handlungsfähig sein.
Ein Verwalter mit technischer Expertise kann bei der Übergabe ein Mängelprotokoll erstellen, Schäden dokumentieren, den Bauträger schriftlich auffordern und Fristen verwalten. Ohne diesen Support übersehen viele neue Eigentümergemeinschaften Mängel, die erst Jahre später sichtbar werden, zu diesem Zeitpunkt aber oft schon außerhalb der Gewährleistungsfrist liegen.
Für die Wahl des Verwalters bedeutet das: Anbieter mit Bauexperten im Team oder mit nachgewiesener Erfahrung in der Mängelkoordination sind für Neubau-WEGs besonders relevant.
Was eine Hausverwaltung für neue WEGs leisten muss
Nicht jede Hausverwaltung ist für neue WEGs geeignet. Die Anforderungen unterscheiden sich deutlich von einer Verwaltung, die ein laufendes Mandat übernimmt.
Ein Verwalter, der routinemäßig Bestandsmandate übernimmt, aber keine Erfahrung mit Erstgründungen hat, kann in der Aufbauphase Fehler machen, die sich über Jahre auswirken. Der erste Wirtschaftsplan etwa legt die Grundlage für alle späteren Jahresabrechnungen. Fehler in der Kostenplanung oder bei den Umlageschlüsseln sind schwer zu korrigieren, wenn die Gemeinschaft erst einmal etabliert ist.
Neue WEGs sollten bei der Verwaltersuche daher gezielt fragen: Welche Schritte umfasst das Onboarding? Wie lange dauert die WEG-Konto-Einrichtung? Wer erstellt den Wirtschaftsplan, und welche Posten sind enthalten? Hat der Anbieter Bauexperten, die bei der Bauträger-Übergabe unterstützen können?
Mehr zu den Kosten einer Hausverwaltung und zum ersten Wirtschaftsplan im Artikel zu Wirtschaftsplan WEG.
Anbieter im Vergleich: Welche Hausverwaltung passt zu neuen WEGs?
Der Markt bietet unterschiedliche Anbietertypen, vom lokalen Familienunternehmen bis zum überregionalen Vollverwalter. Für neue WEGs kommt es auf strukturierte Prozesse in der Aufbauphase an.
Hinweis zur Tabelle: Für viele regionale Anbieter liegen keine öffentlichen Details zu spezifischen Neugründungsleistungen vor. Die Angaben basieren auf öffentlich verfügbaren Websites (Stand Juni 2026). Direkte Anfrage beim Anbieter ist empfehlenswert.
Häufige Fehler neuer WEGs bei der Verwaltersuche
Neue Eigentümergemeinschaften machen beim Aufbau ihrer Verwaltung bestimmte Fehler immer wieder. Sie lassen sich vermeiden, wenn man sie kennt.
Zu spät beginnen: Die Suche nach einem Verwalter startet zu oft erst dann, wenn die erste ETV schon terminiert ist. In der Praxis kann es Wochen dauern, bis ein geeigneter Verwalter gefunden, ein Angebot eingeholt und ein Beschluss herbeigeführt ist. Bei Neubau-WEGs sollte die Verwaltersuche beginnen, bevor die Übergabe vom Bauträger stattfindet.
Keinen Bauexperten einbinden: Viele neue Eigentümer gehen davon aus, dass der Bauträger alle Mängel behebt. Das stimmt nur, wenn Mängel rechtzeitig und schriftlich gerügt werden. Wer bei der Übergabe kein Mängelprotokoll erstellt, verliert wertvolle Dokumentation. Ein Verwalter mit technischem Hintergrund oder Bauexperten im Team kann diesen Schritt professionell begleiten.
Den ersten Wirtschaftsplan unterschätzen: Der Wirtschaftsplan legt fest, wie viel Hausgeld jeder Eigentümer zahlt. Wird er zu niedrig angesetzt, reichen die Mittel für Reparaturen und Rücklagen nicht aus. Wird er zu hoch angesetzt, entstehen Beschwerden über zu hohe Vorauszahlungen. Ein erfahrener Buchhalter kennt die typischen Kostenpositionen für ein neues Objekt.
Auf den Bauträger als Übergangsverwalter vertrauen: Manche Bauträger übernehmen übergangsweise die Verwaltung, bis die erste ETV stattfindet. Das ist rechtlich zulässig, aber kein Ersatz für einen professionellen, unabhängigen Verwalter. Interessenkonflikte entstehen insbesondere dann, wenn Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger geltend gemacht werden sollen.
Die Beschluss-Sammlung nicht von Anfang an führen: Wer die ersten Beschlüsse nicht sorgfältig dokumentiert, hat später Schwierigkeiten, den Nachweis zu führen, dass Entscheidungen ordnungsgemäß getroffen wurden. Das kann zu Anfechtungen führen.
Kosten: Was eine Hausverwaltung für neue WEGs kostet
Die Kosten einer Hausverwaltung richten sich nach der Anzahl der Einheiten und dem Leistungsumfang. Laut CRES Verwalterentgelt-Studie 2025 liegen die Kosten für WEG-Verwaltung bei Neuverträgen zwischen 27,37 und 41,65 Euro brutto pro Einheit und Monat (ivd.net).
Für neue WEGs kommen unter Umständen Onboarding-Kosten hinzu, die nicht immer im Basisangebot enthalten sind: Erstellung des ersten Wirtschaftsplans, Unterstützung bei der ersten ETV, Einrichtung des WEG-Kontos. Es lohnt sich, im Angebot explizit nach diesen Posten zu fragen.
Sonderleistungen wie Mängelkoordination bei der Bauträger-Übergabe oder die Begleitung von Gewährleistungsansprüchen werden oft separat vergütet. Laut CRES-Studie berechnen rund 95 % der Hausverwaltungen die Bauüberwachung zusätzlich (üblicherweise 3–5 % der Bausumme). Für neue WEGs, die von Anfang an mit einem Bauträger-Übergabeprozess konfrontiert sind, ist dieser Posten kein Randthema.
Matera als Anbieter für neue WEGs
Matera bietet ein strukturiertes Onboarding in drei Schritten, das explizit auf die Anforderungen neuer Mandate ausgerichtet ist: Erstgespräch mit Bedarfsanalyse, Vorbereitung des Verwalterbestellungsbeschlusses, Einrichtung des WEG-Bereichs im Kundenportal inklusive WEG-Zahlungskonto und erstem Wirtschaftsplan.
Hinter jedem Verwalter steht ein Team aus über 70 festangestellten Experten (Juristen, Buchhalter, Bauexperten). Besonders für Neubau-WEGs relevant: Bauexperten können bei der Bauträger-Übergabe unterstützen, Mängelprotokolle koordinieren und Fristen überwachen. Die Reaktionszeit beträgt max. 48 Stunden, alle Dokumente und Buchungen sind über das Kundenportal einsehbar.
Alle Verwalter sind nach §26a WEG IHK-zertifiziert, was für WEGs mit drei oder mehr Eigentümern gesetzlich relevant ist. Matera betreut über 15.000 Wohneinheiten in Deutschland. Ein Erfahrungsbericht zur Qualität der Verwaltung findet sich im Artikel Matera Erfahrungen.
„Ein Property Manager bei Matera betreut im Schnitt 25 WEGs. Bei klassischen Verwaltungen sind es oft 80 oder mehr. Das macht den Unterschied in der Betreuungsqualität." (Raphaël Kirsch, Head of Property Management, Matera)
Fazit
Neue WEGs brauchen eine Hausverwaltung, die mehr kann als verwalten: Sie müssen aufbauen. Wer von Anfang an auf einen zertifizierten Verwalter mit strukturierten Onboarding-Prozessen, Buchhalterteam und technischer Expertise setzt, legt eine Grundlage, die sich über Jahre auszahlt. Das gilt besonders dann, wenn Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger im Raum stehen.
Die gesetzlichen Pflichten nach §19, §26, §26a und §28 WEG gelten ab der ersten Eigentümerversammlung. Es ist keine Phase, in der man abwarten kann. Anbieter, die explizit für neue WEGs aufgestellt sind und sowohl kaufmännische als auch technische Unterstützung bieten, sind gegenüber reinen Bestandsverwaltern im Vorteil.
Regional verankerte Anbieter wie Dr. Schmolke Immobilien in Köln (mit Ingenieurhintergrund) oder Schmid Immobilienverwaltung in Stuttgart (mit jahrzehntelanger Erfahrung) können für neue WEGs in ihren jeweiligen Regionen gute Ansprechpartner sein. Überregionale Anbieter wie Matera bieten strukturierte Prozesse für die Aufbauphase in sechs Städten und bundesweit als Fernverwaltung.
FAQ — Häufige Fragen zur Hausverwaltung für neue WEGs
Wann muss eine neue WEG einen Verwalter bestellen?
Ab der ersten Eigentümerversammlung können die Eigentümer einen Verwalter bestellen. Das ist keine gesetzliche Pflicht, aber sinnvoll. Ab drei Eigentümern haben alle Miteigentümer nach §26a WEG einen Anspruch darauf, dass der bestellte Verwalter IHK-zertifiziert ist.
Wer beruft die erste Eigentümerversammlung einer neuen WEG ein?
Die erste Einberufung kann durch den Bauträger erfolgen, solange er noch Eigentümer einer Einheit ist. Alternativ kann ein Miteigentümer die erste Versammlung einberufen, wenn ein Viertel der Eigentümer dies schriftlich verlangt. In Ausnahmefällen kann auch ein gerichtlich bestellter Notverwalter einberufen.
Wie lange dauert die Erstellung des ersten Wirtschaftsplans?
Das hängt vom Anbieter ab. Professionelle Verwalter mit Buchhalterteam können den Wirtschaftsplan innerhalb weniger Wochen nach Mandatsübernahme erstellen. Für die erste ETV sollte der Entwurf bereits vorliegen, damit Eigentümer über den Plan abstimmen können.
Kann man als neue WEG sich selbst verwalten?
Ja, das ist rechtlich möglich. Ein Miteigentümer kann das Verwalteramt übernehmen. Allerdings erfordert das Kenntnisse im WEG-Recht, Buchhaltungserfahrung und ausreichend Zeit. Für Neubau-WEGs mit einer anstehenden Bauträger-Übergabe ist Selbstverwaltung besonders anspruchsvoll, weil Gewährleistungsansprüche technisches und rechtliches Know-how erfordern.
Was passiert, wenn eine neue WEG keinen Verwalter findet?
Auf Antrag eines Eigentümers kann das zuständige Amtsgericht einen Notverwalter bestellen, wenn die WEG handlungsunfähig ist und keinen Verwalter findet. Notverwalter sind allerdings kostspieliger und keine Dauerlösung. Frühe Suche ist daher sinnvoll, zumal der VDIV 2025 bestätigt, dass 57 % der Verwaltungen bereits Mandate abgegeben haben (vdiv.de).
Welche Gewährleistungsrechte hat eine neue WEG gegenüber dem Bauträger?
Die Gewährleistungsfrist für Bauwerke beträgt nach §634a BGB fünf Jahre ab Abnahme. Innerhalb dieser Frist können Mängel am Gemeinschaftseigentum gerügt werden. Der Verwalter vertritt die WEG hierbei und kann Gewährleistungsansprüche geltend machen. Voraussetzung ist, dass Mängel dokumentiert und schriftlich gerügt werden.
Was kostet eine Hausverwaltung für eine neue WEG mit zehn Einheiten?
Bei zehn Einheiten und einem Preis von 25–40 Euro netto pro Einheit und Monat liegt die Grundgebühr zwischen 250 und 400 Euro monatlich. Hinzu kommen mögliche Einrichtungskosten, ETV-Gebühren und Sonderleistungen für die Bauträger-Übergabe. Ein Angebotsvergleich ist empfehlenswert.
