Redaktionshinweis: Dieser Ratgeber wurde von der Redaktion bestehausverwaltung.com auf Basis öffentlich zugänglicher Daten erstellt: Gebäudeenergiegesetz/GEG (gesetze-im-internet.de), WEG-Gesetz (gesetze-im-internet.de), KfW-Programminformationen (kfw.de), BAFA-Förderrichtlinien (bafa.de).
Auf einen Blick
- GEG 2024 verpflichtet WEGs bei Heizungstausch zu 65 % erneuerbaren Energien; Energieausweis ist bei Verkauf oder Neuvermietung Pflicht
- Energetische Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum brauchen je nach Umfang einfache oder qualifizierte Mehrheit nach §20 WEG
- KfW BEG und BAFA fördern energetische Sanierungsmaßnahmen an WEGs mit Zuschüssen bis zu 35 % der Kosten; bei Wärmepumpen unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 70 %
- Die Hausverwaltung Matera begleitet energetische Sanierungsprojekte mit Bauexperten aus dem eigenen Expertenteam und koordiniert den Ablauf von der Angebotseinholung bis zur Fördermittelabwicklung
Der CO2-Preis ist seit 2021 von 25 Euro auf 55 Euro pro Tonne gestiegen und soll 2026 auf 65 Euro klettern. Gleichzeitig schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor, dass neue Heizungsanlagen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet das: Der Handlungsdruck wächst, und wer jetzt plant, kann erhebliche Fördermittel nutzen. Dieser Ratgeber erklärt die gesetzlichen Grundlagen, zeigt welche Maßnahmen sich lohnen und wie die Beschlussfassung in der WEG funktioniert.
Was ist energetische Sanierung in der WEG?
Energetische Sanierung bezeichnet alle Maßnahmen an einem Gebäude, die den Energieverbrauch dauerhaft senken. Im WEG-Kontext betrifft das überwiegend das Gemeinschaftseigentum: Fassade, Dach, Keller, Heizungsanlage, Fenster und gemeinschaftlich genutzte Anlagen wie Aufzüge oder Beleuchtung. Maßnahmen an Sondereigentum, also den einzelnen Wohnungen, liegen hingegen in der Verantwortung des jeweiligen Eigentümers.
Der Unterschied zur allgemeinen Sanierung liegt im Fokus: Es geht nicht nur um die Werterhaltung des Gebäudes, sondern explizit um die Reduktion des Energieverbrauchs und der damit verbundenen CO2-Emissionen. Das hat rechtliche Konsequenzen, weil bestimmte energetische Maßnahmen im Wohnungseigentumsgesetz als privilegiert eingestuft sind und damit vereinfachte Beschlusspfade ermöglichen.
Wer sich über allgemeine Grundlagen zu Sanierung und Modernisierung in der WEG informieren möchte, findet eine umfassende Übersicht im Artikel Sanierung und Modernisierung in der WEG. Dieser Ratgeber vertieft darauf aufbauend die spezifisch energetischen Aspekte: GEG-Anforderungen, CO2-Abgabe und Förderprogramme.
GEG 2024: Was WEGs rechtlich beachten müssen
Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet Eigentümer zu konkreten Maßnahmen, sobald bestimmte Auslöser eintreten. Die wichtigste Regelung für WEGs: Wer eine neue Heizungsanlage einbaut, muss diese zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betreiben (§71 GEG). Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen, die je nach Gemeindegröße bis 2026 beziehungsweise 2028 laufen. Im Neubau gilt die Pflicht bereits seit Inkrafttreten des GEG.
Energieausweis als Pflichtdokument
Nach §16 GEG ist ein Energieausweis vorgeschrieben, sobald eine Wohnung verkauft oder neu vermietet wird. Die WEG als Ganzes ist dabei nicht der Adressat, wohl aber die einzelnen Eigentümer bei Transaktionen. Zwei Typen stehen zur Verfügung: Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Berechnung des Gebäudes und gilt als aussagekräftiger. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf die tatsächlichen Verbrauchswerte der letzten drei Jahre und ist günstiger in der Erstellung.
Ältere Mehrfamilienhäuser werden häufig in den Energieeffizienzklassen F, G oder H eingestuft. Die Skala reicht von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient). Die Energieeffizienzklasse beeinflusst direkt die CO2-Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter.
Nachrüstpflichten bei veralteten Heizungen
§72 GEG regelt Nachrüstpflichten für ältere Heizungsanlagen. Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen in bestimmten Konstellationen ausgetauscht werden. Es gelten Ausnahmen für selbstgenutztes Wohneigentum und für Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, sofern der Eigentümer selbst einzieht. Für WEGs mit mehreren Eigentümern entfallen diese Ausnahmen in der Regel.
CO2-Abgabe und Kostenverteilung
Der CO2-Preis nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) lag 2025 bei 55 Euro pro Tonne. Für 2026 ist eine Erhöhung auf 65 Euro geplant. In WEGs, in denen einzelne Eigentümer ihre Wohnungen vermieten, regelt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (EWPBG), wie diese Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Die Aufteilung hängt von der Energieeffizienzklasse des Gebäudes ab: Bei Klasse H trägt der Vermieter 95 Prozent der CO2-Kosten, weil der schlechte Gebäudezustand als Vermieterverantwortung gilt. Bei besser sanierten Gebäuden verschiebt sich die Kostenlast schrittweise auf den Mieter.
Welche energetischen Maßnahmen sind sinnvoll?
Die sinnvollsten Maßnahmen hängen vom Ist-Zustand des Gebäudes ab. Eine Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) ist der empfohlene erste Schritt, da sie Einsparpotenziale priorisiert und die Grundlage für Förderanträge bildet. Als Orientierung zeigt die folgende Tabelle gängige Maßnahmen mit ihren typischen Kennzahlen.
Die Kellerdeckendämmung gilt als besonders kosteneffizient: Der Aufwand ist gering, die Amortisation schnell, und der Förderantrag ist vergleichsweise unkompliziert. Fassade und Dach bieten die größten absoluten Einsparpotenziale, erfordern aber eine sorgfältige Planung der Beschlusslage und der Finanzierung.
Eine PV-Anlage auf dem Gemeinschaftsdach kann entweder für den Eigenbedarf des Gemeinschaftseigentums (Aufzug, Treppenhausbeleuchtung) genutzt werden oder als Mieterstrommodell, bei dem der erzeugte Strom direkt an die Bewohner verkauft wird. Letzteres ist rechtlich und steuerlich komplex und sollte mit einem Fachberater abgestimmt werden.
Beschlussfassung: Welche Mehrheit ist für welche Maßnahme nötig?
Die Beschlusslage bei energetischen Maßnahmen hängt davon ab, ob es sich um ordnungsgemäße Erhaltung, modernisierende Instandhaltung oder grundlegende Modernisierung handelt. Nach der WEG-Reform 2020 regelt §20 WEG die Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Energetische Maßnahmen sind in der Praxis häufig als modernisierende Instandhaltung einzustufen, was die Beschlussfassung vereinfacht.
Die Abgrenzung zwischen modernisierender Instandhaltung und grundlegender Modernisierung ist in der Praxis der häufigste Streitpunkt. Eine Fassadendämmung bei einer ohnehin fälligen Fassadenrenovierung gilt meist als modernisierende Instandhaltung mit einfacher Mehrheit. Wird hingegen eine vollständig neue PV-Anlage auf einem bisher ungenutzten Dach installiert, ohne dass dort bauliche Maßnahmen ohnehin anstehen, kann das als grundlegende Modernisierung bewertet werden.
Zur Finanzierung energetischer Sanierungsmaßnahmen stehen in der WEG zwei Wege offen: die bestehende Instandhaltungsrücklage, sofern ausreichend gebildet, oder eine Sonderumlage, die per einfachem Mehrheitsbeschluss nach §21 WEG beschlossen werden kann. Dass die Rücklagen in vielen WEGs knapp bemessen sind, zeigt eine Befragung unter WEG-Eigentümern: 80 % halten die Rücklagen ihrer Gemeinschaft für nicht ausreichend (Matera-Newsletter-Umfrage, November 2025). Das macht die Sonderumlage für größere Sanierungsvorhaben in vielen Fällen zur realistischsten Finanzierungsform.
Förderprogramme 2025/2026 im Überblick
Die wichtigsten Förderprogramme für energetische Sanierungen in WEGs kommen vom Bund über KfW und BAFA. Sie können in vielen Fällen kombiniert werden, jedoch nicht für dieselbe Maßnahme doppelt. Ergänzend existieren Landesprogramme und kommunale Förderangebote, die je nach Standort erheblich variieren.
Der empfohlene Ablauf einer geförderten Sanierung: Energieberatung beauftragen und iSFP erstellen lassen, Maßnahmen priorisieren, Kostenvoranschläge einholen, Förderantrag stellen, Beschluss in der Eigentümerversammlung fassen, Auftrag erteilen, Maßnahme umsetzen, Nachweis einreichen.
Häufige Fehler bei der energetischen Sanierung von WEGs
Der teuerste Fehler ist die verkehrte Reihenfolge bei der Förderung. Viele WEGs beauftragen zunächst die Handwerker und reichen den Förderantrag nachträglich ein, weil die Verwaltung oder die Eigentümer die Antragsfristen nicht kennen. Das Ergebnis ist der vollständige Verlust der Fördermittel, die bei einer umfangreichen Sanierung schnell einen sechsstelligen Betrag ausmachen können.
Ein weiterer verbreiteter Fehler ist das Überspringen der Energieberatung. Ohne professionellen Sanierungsfahrplan werden Maßnahmen oft in einer Reihenfolge umgesetzt, die technisch nicht sinnvoll ist. Wer etwa zuerst neue Fenster einbaut und danach eine Luftdichtheitssanierung plant, riskiert Schimmelbildung durch veränderte Dampfdiffusion. Der iSFP kostet Geld und Zeit, schützt aber vor teuren Folgeschäden und erhöht zudem den Fördersatz bei den nachfolgenden Maßnahmen.
Fehler bei der Beschlussfassung sind ebenfalls häufig. Wenn eine Maßnahme als einfache Modernisierung durchgewunken wird, obwohl sie rechtlich eine qualifizierte Mehrheit erfordert, kann der Beschluss angefochten werden. Das verzögert die Umsetzung und kann zu Schadensersatzforderungen führen. Eine rechtliche Einschätzung vor der Eigentümerversammlung vermeidet solche Konflikte.
Unterschätzt wird außerdem die Abstimmung zwischen Förderung und Finanzierungsplanung. KfW-Kredite haben Bearbeitungszeiten. Wer die Sanierung für eine bestimmte Bausaison plant, muss die Antragsstellung entsprechend früh einkalkulieren. Bei größeren WEGs kann allein die Einholung mehrerer Angebote und die Vorbereitung der Eigentümerversammlung drei bis sechs Monate in Anspruch nehmen.
Zuletzt wird der Energieausweis nach abgeschlossener Sanierung häufig vernachlässigt. Eine verbesserte Energieeffizienzklasse verändert die CO2-Kostenverteilung zu Gunsten der Vermieter-Eigentümer und sollte dokumentiert werden.
Matera und die energetische Sanierung
Hausverwaltungen spielen bei energetischen Sanierungsprojekten eine zentrale Rolle: Sie koordinieren Angebote, bereiten die Eigentümerversammlung vor, stellen Beschlüsse rechtssicher auf und begleiten die Fördermittelabwicklung. Carl-Christian Franzen, stellvertretender Vorsitzender IVD Nord, beschreibt den Wandel treffend: „Hausverwaltungen übernehmen heute Funktionen, die von Begleitungen von Sanierungen und Energieberatung über umfassende Verwaltungsaufgaben bis hin zu Notfallmanagement reichen." (ivd.net)
Hausverwaltungen wie Matera können bei der Sanierung unterstützen. Matera arbeitet mit über 70 festangestellten Experten, darunter Bauexperten, Juristen und Buchhalter. Im Kontext energetischer Sanierungen bedeutet das: Ein WEG bekommt bei Bedarf unter Umständen Fachkunde aus dem eigenen Team, ohne externe Gutachter für jeden Schritt beauftragen zu müssen. Die garantierte Reaktionszeit beträgt maximal 48 Stunden.
Fazit
Energetische Sanierung in der WEG ist kein optionales Projekt mehr. Das GEG 2024 setzt klare gesetzliche Pflichten, der steigende CO2-Preis erhöht die laufenden Kosten für schlecht sanierte Gebäude, und die Klimaziele 2045 setzen einen langfristigen Rahmen. Gleichzeitig ist der Handlungsdruck eine Chance: Wer jetzt plant, kann erhebliche Fördermittel von KfW und BAFA nutzen, die gerade bei der Heizungsanlage einen großen Teil der Investitionskosten abdecken.
Der entscheidende Erfolgsfaktor ist die richtige Reihenfolge. Zuerst der iSFP mit einem zugelassenen Energieberater, dann die Maßnahmenentscheidung in der Eigentümerversammlung mit korrekter Beschlussfassung nach §20 WEG, dann der Förderantrag vor Auftragserteilung. Wer diese Schritte in der falschen Reihenfolge geht, verliert Fördergelder oder riskiert anfechtbare Beschlüsse.
Für allgemeine Grundlagen zu Sanierung und Modernisierung in der WEG, zu Mehrheitsregeln und zur Kostentragung empfiehlt sich der Artikel „Sanierung und Modernisierung in der WEG" als Ausgangspunkt. Einen Überblick über die verschiedenen Arten von Hausverwaltungen und welcher Typ für welche WEG-Größe geeignet ist, bietet der Artikel Arten von Hausverwaltungen.
FAQ — Häufige Fragen zur energetischen Sanierung in der WEG
Was schreibt das GEG für WEGs beim Heizungstausch vor?
Nach §71 GEG muss eine neue Heizungsanlage zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen, die je nach Gemeindegröße bis 2026 oder 2028 laufen. Die WEG muss diese Anforderung bereits bei der Beschlussfassung über einen Heizungstausch berücksichtigen.
Welche Mehrheit braucht man für eine energetische Sanierung in der WEG?
Das hängt von der Art der Maßnahme ab. Modernisierende Instandhaltung mit energetischem Ziel, zum Beispiel bessere Dämmmaterialien bei einer ohnehin fälligen Dachsanierung, erfordert eine einfache Mehrheit. Bei grundlegenden Modernisierungen, die das Gemeinschaftseigentum erheblich verändern, ist eine qualifizierte Mehrheit erforderlich: mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile (§20 Abs. 1 WEG).
Wann muss der Förderantrag bei BAFA oder KfW gestellt werden?
Immer vor der Auftragserteilung an das ausführende Unternehmen. Das ist eine zwingende Voraussetzung beider Fördergeber. Wer erst baut und dann beantragt, erhält keine Förderung. Ausnahmen gibt es nicht.
Wie hoch ist die Förderung für eine Wärmepumpe in einer WEG?
Die BAFA fördert Wärmepumpen über das BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) mit einer Grundförderung von 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Hinzu können ein Effizienzbonus und ein Einkommensbonus kommen. Unter bestimmten Voraussetzungen sind Gesamtfördersätze von bis zu 70 Prozent möglich. Die genaue Höhe hängt vom Anlagensystem, vom Gebäudezustand und von den Eigentümerverhältnissen ab.
Muss die WEG nach einer Sanierung einen neuen Energieausweis ausstellen lassen?
Nach §16 GEG ist ein Energieausweis bei Verkauf oder Neuvermietung vorgeschrieben. Es gibt keine allgemeine Pflicht, nach einer Sanierung sofort einen neuen Ausweis zu erstellen. Sinnvoll ist es dennoch: Ein aktualisierter Ausweis dokumentiert die verbesserte Energieeffizienzklasse, was sich auf die CO2-Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter auswirkt und bei künftigen Transaktionen Pflicht wird.
Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?
Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Berechnung des Gebäudes und gilt als aussagekräftiger, weil er unabhängig vom tatsächlichen Nutzungsverhalten ist. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf die realen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre und ist günstiger in der Erstellung. Bei Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden, ist in bestimmten Fällen der Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Kann die WEG Förderanträge für das Gemeinschaftseigentum selbst stellen?
Ja. Bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum stellt die WEG vertreten durch den Verwalter den Förderantrag. Das gilt für BAFA BEG-Einzelmaßnahmen und für KfW-Kredite. Einzelne Eigentümer stellen dagegen eigene Anträge für Maßnahmen an ihrem Sondereigentum. Die Zuständigkeit sollte vor der Beschlussfassung geklärt sein, da unterschiedliche Antragsteller unterschiedliche Boni berechtigen können.
