Redaktionshinweis: Dieser Ratgeber wurde von der Redaktion bestehausverwaltung.com auf Basis öffentlich zugänglicher Daten erstellt: WEG-Gesetz (gesetze-im-internet.de), VDIV-Branchenbarometer 2025 (vdiv.de), CRES-Verwalterentgeltstudie 2025 (ivd.net).
Auf einen Blick
- Wirtschaftsplan = Vorausplanung für das kommende Wirtschaftsjahr; gesetzlich geregelt in §28 WEG
- Er besteht aus einem Gesamtwirtschaftsplan für die Gemeinschaft und Einzelwirtschaftsplänen für jeden Eigentümer
- Beschlossen von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit; gilt bis ein neuer Plan beschlossen wird
- Die Hausverwaltung Matera erstellt den Wirtschaftsplan und stellt ihn über das Kundenportal mit Echtzeit-Zugriff bereit, sodass Eigentümer und Verwaltungsbeirat ihn jederzeit einsehen können.
Jede Wohnungseigentümergemeinschaft in Deutschland braucht für das kommende Jahr einen finanziellen Fahrplan: den Wirtschaftsplan. Er legt fest, welche Kosten für Versicherungen, Hausmeister, Energie und Verwaltung anfallen werden, wie viel Geld der Erhaltungsrücklage zugeführt wird und wie viel jeder Eigentümer monatlich als Hausgeld zahlt. Für rund 9,3 Millionen Wohneinheiten in etwa 427.000 WEGs in Deutschland (Zensus 2024) ist er das zentrale Steuerungsdokument der laufenden Gemeinschaftsfinanzen. Ohne beschlossenen Wirtschaftsplan gibt es keine rechtliche Grundlage für das monatliche Hausgeld.
Was ist der Wirtschaftsplan einer WEG?
Der Wirtschaftsplan ist ein vorausschauendes Finanzplanungsdokument, das der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft vor Beginn eines jeden Wirtschaftsjahres aufzustellen hat. Er enthält Prognosen zu den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft sowie den vorgesehenen Beitrag jedes Eigentümers zu den Gemeinschaftskosten.
Gesetzliche Grundlage ist §28 Abs. 1 WEG in der Fassung nach der WEG-Reform 2020: Der Verwalter hat vor Beginn eines jeden Wirtschaftsjahres einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser Plan ist die Basis für das monatliche Hausgeld, das die Eigentümer als Vorauszahlung auf ihre Kostenanteile leisten. Ohne einen von der Eigentümerversammlung beschlossenen Wirtschaftsplan fehlt dem Verwalter die rechtliche Grundlage, das Hausgeld einzufordern.
Das Wirtschaftsjahr einer WEG ist in den meisten Fällen das Kalenderjahr. Abweichungen sind möglich, müssen dann aber in der Teilungserklärung festgelegt sein.
Für Eigentümer, die neu in eine WEG eintreten, ist der Wirtschaftsplan ein wichtiges Orientierungsdokument: Er zeigt auf einen Blick, wie die Gemeinschaft ihre Finanzen plant, wie hoch die Rücklage dotiert wird und welche Instandhaltungsmaßnahmen in nächster Zeit vorgesehen sind. Wer beim Kauf einer Eigentumswohnung den aktuellen Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen anfordert, bekommt ein realistisches Bild der laufenden Kosten und des Zustands der Gemeinschaft.
Was muss der Wirtschaftsplan enthalten?
Der Wirtschaftsplan muss alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage abbilden. Das WEG gibt die Bestandteile im Grundsatz vor; die genaue Ausgestaltung liegt im Ermessen des Verwalters, solange alle Pflichtpositionen enthalten sind.
Die Berechnung des Hausgelds ergibt sich aus der Summe aller geplanten Ausgaben geteilt durch die Anzahl der Monate und verteilt auf jeden Eigentümer nach dem festgelegten Schlüssel. Laut CRES-Verwalterentgeltstudie 2025 liegen die reinen Verwaltungskosten für Neuverträge bundesweit bei 27 bis 42 Euro brutto je Einheit und Monat; dazu kommen alle weiteren Betriebskosten der Liegenschaft.
Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan besteht aus zwei Teilen, die rechtlich zusammengehören und gemeinsam beschlossen werden.
Der Gesamtwirtschaftsplan stellt die finanzielle Gesamtlage der Gemeinschaft dar. Er summiert alle geplanten Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr auf Ebene der gesamten WEG. Dazu gehören sämtliche Betriebskosten, Instandhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten und die vorgesehene Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Der Gesamtwirtschaftsplan gibt Beirat und Eigentümern einen Überblick darüber, womit die Gemeinschaft im kommenden Jahr plant.
Der Einzelwirtschaftsplan schlüsselt für jeden Eigentümer individuell auf, welchen Anteil an den Gesamtkosten er zu tragen hat. Er zeigt, wie sich das monatliche Hausgeld zusammensetzt: Welcher Betrag entfällt auf laufende Betriebskosten, welcher auf die Rücklage, welcher auf Verwaltungskosten? Eigentümer erhalten so Transparenz darüber, wofür ihr Hausgeld verwendet wird.
Beide Teile bilden eine Einheit. Ein Wirtschaftsplan ohne Einzelwirtschaftspläne für alle Eigentümer ist unvollständig und kann vor Gericht angreifbar sein.
In der Praxis bekommen Eigentümer den Einzelwirtschaftsplan in der Regel zusammen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung zugeschickt. Wer die Zahlen seines Einzelplans nicht versteht oder für unplausibel hält, kann und sollte vor der Eigentümerversammlung beim Verwalter nachfragen. Auf der Versammlung selbst ist die Abstimmung über den Wirtschaftsplan ein regulärer Tagesordnungspunkt, bei dem jeder Eigentümer seine Fragen einbringen kann.
Wie wird der Wirtschaftsplan beschlossen?
Der Wirtschaftsplan wird von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen. Das bedeutet: Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht aus, eine Zustimmung aller Eigentümer ist nicht erforderlich.
Vor der Eigentümerversammlung hat der Verwaltungsbeirat nach §29 Abs. 2 WEG die Aufgabe, den Wirtschaftsplan zu prüfen und gegenüber den Eigentümern eine Stellungnahme abzugeben. Diese Prüfung durch den Beirat dient als Kontrollinstrument und schafft Vertrauen in die Zahlen des Verwalters.
Was gilt, wenn die Eigentümerversammlung keinen neuen Wirtschaftsplan beschlossen hat? §28 Abs. 3 WEG regelt: Hat die Gemeinschaft keinen Wirtschaftsplan beschlossen, ist der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan auf Verlangen anzupassen. Das bedeutet: Der alte Plan gilt weiter, er kann jedoch nicht mehr mit dem Druckmittel des Beschlussklangs erzwungen werden. Für die Eigentümer ändert sich praktisch wenig, solange der Verwalter auf Basis des alten Plans weiter abrechnet.
Wichtig für Beiräte und kritische Eigentümer: Der Beschluss über den Wirtschaftsplan kann innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung angefochten werden, wenn er formale Fehler enthält oder einzelne Positionen gegen das WEG oder die Teilungserklärung verstoßen (§44 WEG). Das Anfechtungsrecht ändert nichts daran, dass der Beschluss zunächst vollziehbar ist; ein Gericht muss die Aussetzung explizit anordnen. Bei inhaltlich strittigen Positionen ist daher oft der direkte Dialog mit dem Verwalter vor der Versammlung der effektivere Weg.
Wirtschaftsplan vs. Jahresabrechnung: Der Unterschied
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung werden häufig verwechselt oder durcheinandergebracht. Beide sind Finanzdokumente der WEG, beziehen sich aber auf unterschiedliche Zeiträume und haben unterschiedliche Funktionen.
Das Verhältnis beider Dokumente lässt sich so erklären: Der Wirtschaftsplan definiert, was ein Eigentümer monatlich vorauszahlt. Die Jahresabrechnung zeigt am Ende des Jahres, was tatsächlich angefallen ist. Die Differenz zwischen den Vorauszahlungen und den tatsächlichen Kosten ergibt die sogenannte Abrechnungsspitze — den Betrag, den ein Eigentümer nachzahlen muss oder zurückerhält.
In der Praxis bedeutet das: Wer seinen Wirtschaftsplan kennt, kann besser einschätzen, ob am Jahresende eine Nachzahlung wahrscheinlich ist. Liegen die tatsächlichen Energiekosten wegen eines kalten Winters deutlich über den geplanten Beträgen, ist eine Nachzahlung über die Jahresabrechnung absehbar. Umgekehrt kann ein gut kalkulierter Plan das Risiko unerwarteter Nachzahlungen minimieren. Laut CRES-Verwalterentgeltstudie 2025 liegt das Verwaltungshonorar für Neuverträge bundesweit zwischen 27 und 42 Euro brutto je Einheit und Monat; Energiekosten, Versicherungen und Instandhaltung kommen je nach Liegenschaft deutlich hinzu.
Häufige Fehler beim Wirtschaftsplan
Zu den verbreiteten Problemen in der Praxis gehört zunächst der zu spät aufgestellte oder gar nicht erstellte Plan. Das VDIV-Branchenbarometer 2025 zeigt, dass 70 % der Hausverwaltungen Mitarbeiterüberlastung melden. Diese strukturelle Engpasssituation führt in der Praxis auch dazu, dass Wirtschaftspläne verspätet fertiggestellt werden oder die Eigentümerversammlung ohne diesen Tagesordnungspunkt tagt.
Ein weiterer häufiger Fehler ist die zu niedrig angesetzte Erhaltungsrücklage. Als grobe Orientierung für die jährliche Zuführung gilt die sogenannte Peterssche Formel, die ca. 1 % des Gebäudewerts als Jahresbetrag ansetzt. Wer die Rücklage zu knapp kalkuliert, riskiert, dass bei größeren Reparaturen eine Sonderumlage nötig wird.
Fehlerhafte oder falsch angewendete Verteilungsschlüssel für einzelne Kostenpositionen sind eine häufige Fehlerquelle, die oft erst bei der Jahresabrechnung auffällt. Werden beispielsweise Heizkosten nicht nach Heizkostenverordnung, sondern nach MEA verteilt, kann das zu rechtlichen Anfechtungen führen.
Viele Pläne berücksichtigen außerdem konkret geplante Sonderleistungen nicht ausreichend, etwa eine bereits beschlossene Fassadensanierung oder den Austausch einer Heizungsanlage. Wenn diese Kosten nicht im Wirtschaftsplan abgebildet sind, muss der Mehrbedarf gesondert als Sonderumlage erhoben werden.
Schließlich unterbleibt in der Praxis häufig die Prüfung durch den Verwaltungsbeirat vor der Eigentümerversammlung. Zwar ist die Prüfung keine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Beschluss, sie schafft aber die von §29 Abs. 2 WEG vorgesehene Kontrollfunktion und erhöht das Vertrauen der Eigentümer in die Zahlen des Verwalters.
Matera und der Wirtschaftsplan
Matera ist ein Hausverwaltungsunternehmen, das in Deutschland Verwaltungsleistungen für Wohnungseigentümergemeinschaften anbietet. Die Erstellung des Wirtschaftsplans gehört zum festen Leistungsumfang der Vollverwaltung, ebenso wie die Aufstellung der Jahresabrechnung und die Vorbereitung der Eigentümerversammlung.
Zur Unterstützung des jeweiligen persönlichen Verwalters, arbeitet im Hintergrund ein Team aus über 70 festangestellten Experten, darunter Buchhalter, Juristen und Bauexperten. Die Prüfung der Zahlen erfolgt durch spezialisierte Mitarbeiter, bevor der Wirtschaftsplan an den Verwaltungsbeirat und anschließend an die Eigentümerversammlung übergeben wird. Die garantierte Reaktionszeit für Rückfragen liegt bei maximal 48 Stunden.
Eigentümer und Verwaltungsbeirat können über das Kundenportal von Matera jederzeit auf Finanzdaten, Wirtschaftsplan und laufende Kontobewegungen des WEG-Zahlungskontos zugreifen. Das WEG-Konto wird auf den Namen der Gemeinschaft geführt und ist damit vom Betriebsvermögen des Verwalters getrennt.
Matera bietet seine WEG-Verwaltung vor Ort in Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, München und Stuttgart an. Wer beispielsweise eine Hausverwaltung in Köln sucht, kann dort zwischen der klassischen Vollverwaltung und der unterstützten Selbstverwaltung wählen.
Fazit
Der Wirtschaftsplan ist das finanzielle Fundament jeder WEG für das laufende Jahr. Er schafft Planungssicherheit für Eigentümer und Verwalter, bildet die Grundlage für das Hausgeld und gibt dem Verwaltungsbeirat ein Kontrollinstrument an die Hand. Seine rechtliche Pflichtgrundlage liegt in §28 Abs. 1 WEG; seine praktische Bedeutung ergibt sich daraus, dass ohne ihn weder Hausgeld rechtssicher eingefordert noch die Gemeinschaftsfinanzen geordnet geführt werden können.
Eigentümer profitieren davon, den eigenen Wirtschaftsplan zu kennen und kritisch zu hinterfragen: Ist die Erhaltungsrücklage ausreichend dotiert? Stimmen die Verteilungsschlüssel mit der Teilungserklärung überein? Hat der Verwaltungsbeirat vor der Eigentümerversammlung geprüft? Wer diese Fragen stellen kann, trägt aktiv zur finanziellen Gesundheit seiner WEG bei.
FAQ
Wer erstellt den Wirtschaftsplan einer WEG?
Der Wirtschaftsplan wird nach §28 Abs. 1 WEG vom Verwalter aufgestellt. Bei einer professionellen Hausverwaltung geschieht das durch Mitarbeiter mit buchhalterischer und rechtlicher Expertise. In einer selbstverwalteten WEG liegt diese Aufgabe beim gewählten Verwalter aus dem Kreis der Eigentümer.
Wann muss der Wirtschaftsplan vorliegen?
Das Gesetz schreibt vor, dass der Wirtschaftsplan vor Beginn des Wirtschaftsjahres erstellt sein muss. In der Praxis bedeutet das: Für ein Wirtschaftsjahr, das am 1. Januar beginnt, sollte der Plan spätestens bis zur letzten Eigentümerversammlung des Vorjahres beschlossen sein.
Was passiert, wenn kein Wirtschaftsplan beschlossen wurde?
§28 Abs. 3 WEG regelt diesen Fall: Gibt es keinen beschlossenen neuen Plan, gilt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan weiter und kann auf Verlangen angepasst werden. Der Verwalter kann das Hausgeld auf Basis dieses alten Plans weiter einfordern, solange kein neuer Beschluss vorliegt.
Kann der Wirtschaftsplan im Laufe des Jahres geändert werden?
Ja. Stellt sich heraus, dass die Kosten deutlich von der Planung abweichen, kann die Eigentümerversammlung jederzeit einen geänderten Wirtschaftsplan beschließen. Das kommt vor, wenn sich zum Beispiel die Energiekosten erheblich verändern oder eine ungeplante Reparatur notwendig wird.
Wie unterscheidet sich der Wirtschaftsplan von der Jahresabrechnung?
Der Wirtschaftsplan ist eine vorausschauende Planung mit Soll-Zahlen; die Jahresabrechnung ist eine rückwirkende Abrechnung mit Ist-Zahlen. Der Wirtschaftsplan legt das Hausgeld fest, die Jahresabrechnung zeigt, ob die geleisteten Vorauszahlungen ausgereicht haben oder ob eine Nachzahlung beziehungsweise Rückerstattung entsteht.
Muss der Verwaltungsbeirat den Wirtschaftsplan unterschreiben?
§29 Abs. 2 WEG verpflichtet den Verwaltungsbeirat, den Wirtschaftsplan zu prüfen und der Eigentümerversammlung gegenüber dazu Stellung zu nehmen. Eine fehlende Unterschrift des Beirats macht den Beschluss der Eigentümerversammlung nicht automatisch unwirksam, ist jedoch als Verfahrensfehler zu werten, der in bestimmten Konstellationen zur Anfechtung genutzt werden kann.
Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage im Wirtschaftsplan sein?
Eine allgemeinverbindliche gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht. Als grobe Orientierung gilt die Peterssche Formel, die ca. 1 % des Gebäudewerts jährlich als Zuführungsbetrag ansetzt. Für ältere Gebäude oder solche mit absehbarem Sanierungsbedarf kann dieser Wert deutlich höher sein. Die tatsächlich angemessene Höhe hängt von Baujahr, Zustand und geplanten Maßnahmen ab.
