Redaktionshinweis: Dieser Ratgeber wurde von der Redaktion bestehausverwaltung.com auf Basis öffentlich zugänglicher Daten erstellt: dem Wohnungseigentumsgesetz, der Betriebskostenverordnung sowie Branchenberichten von CRES und VDIV.
Auf einen Blick
- Das Hausgeld ist ein monatlicher Vorschuss, den Wohnungseigentümer zur Deckung der laufenden Kosten der WEG zahlen
- Die Höhe orientiert sich am jährlichen Wirtschaftsplan der WEG und liegt typischerweise bei 2,50 bis 4 Euro pro Quadratmeter
- Das Hausgeld umfasst Betriebskosten, Verwaltungsgebühren und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage
- Nur die Betriebskosten sind auf Mieter umlagefähig, Verwaltungsgebühren und Rücklagenbildung nicht
Das Hausgeld ist für Wohnungseigentümer ein fester monatlicher Kostenblock. Im Schnitt liegt es zwischen 2,50 und 4 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind das etwa 175 bis 280 Euro monatlich. Doch was genau ist im Hausgeld enthalten, wie wird es berechnet, und welche Teile dürfen Vermieter auf ihre Mieter umlegen? Dieser Ratgeber gibt einen umfassenden Überblick.
Was ist Hausgeld?
Das Hausgeld ist ein monatlicher Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt. Es dient dazu, die laufenden Kosten des Gebäudes zu decken: Reinigung des Treppenhauses, Wartung der Heizung, Gebäudeversicherung, Verwaltungsgebühren und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Das Hausgeld wird auch als „Wohngeld" bezeichnet, was jedoch irreführend ist: Das staatliche Wohngeld ist eine Sozialleistung und hat mit dem Hausgeld nichts zu tun.
Rechtlich gesehen ist das Hausgeld kein endgültiger Kostenbeitrag, sondern eine Vorauszahlung. Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt die Hausverwaltung eine Jahresabrechnung, in der die tatsächlich angefallenen Kosten mit den gezahlten Hausgeldern verrechnet werden. Daraus ergibt sich die sogenannte Abrechnungsspitze, also eine Nachzahlung oder eine Rückerstattung.
Die rechtliche Grundlage für das Hausgeld findet sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere in §28 WEG. Dort ist geregelt, dass die Eigentümer auf Grundlage des Wirtschaftsplans Vorschüsse leisten, die dem Verwalter zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums zur Verfügung stehen.
Welche Kosten sind im Hausgeld enthalten?
Das Hausgeld setzt sich aus drei Hauptkomponenten zusammen.
Betriebskosten
Die Betriebskosten machen in der Regel den größten Teil des Hausgeldes aus. Sie umfassen alle laufenden Kosten für den Betrieb des Gebäudes und sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelistet. Typische Posten sind Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Müllgebühren, die Gebäudeversicherung, die Kosten für Hausmeister und Reinigung sowie die Wartung des Aufzugs.
Verwaltungsgebühren
Die Verwaltungsgebühren sind das Honorar der Hausverwaltung für ihre Dienstleistungen. Dazu gehören die Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung, die Organisation der Eigentümerversammlung, die Buchhaltung und die Kommunikation mit Eigentümern und Dienstleistern. Die Verwaltungsgebühren liegen bei Neuverträgen zwischen 27 und 42 Euro brutto pro Einheit und Monat (CRES Verwalterentgelt-Studie 2025, ivd.net).
Erhaltungsrücklage
Die Erhaltungsrücklage (früher „Instandhaltungsrücklage") ist eine gesetzlich vorgesehene finanzielle Rücklage für künftige Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Sie wird monatlich über das Hausgeld angespart. Als Richtwert gelten 0,80 bis 1,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat, bei Altbauten mit hohem Sanierungsbedarf auch 1,50 Euro und mehr.
Wie wird das Hausgeld berechnet?
Die Grundlage für die Berechnung des Hausgeldes ist der Wirtschaftsplan, den die Hausverwaltung jedes Jahr erstellt und der von den Eigentümern auf der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Der Wirtschaftsplan listet alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der WEG für das kommende Jahr auf.
Die Gesamtkosten werden auf die einzelnen Einheiten verteilt. Der Verteilerschlüssel ergibt sich in der Regel aus der Teilungserklärung. Üblich sind:
Rechenbeispiel
Eine WEG mit 10 Einheiten hat einen jährlichen Gesamtkostenplan von 60.000 Euro. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt. Eine Wohnung mit 70 m² (MEA: 10 %) zahlt damit jährlich 6.000 Euro Hausgeld, also 500 Euro pro Monat. Das entspricht rund 7,14 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Die tatsächliche Höhe hängt stark von der Ausstattung und dem Zustand des Gebäudes ab. In einfachen Neubauten ohne Aufzug und mit niedrigem Sanierungsbedarf liegt das Hausgeld oft bei 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter. In Altbauten mit Aufzug und größerem Instandhaltungsstau kann es auf 5 Euro und mehr steigen.
Kann Hausgeld auf Mieter umgelegt werden?
Diese Frage ist für vermietende Wohnungseigentümer besonders wichtig. Die Antwort ist differenziert: Ja, aber nur teilweise.
Umlagefähig auf den Mieter: Alle Kosten, die nach der Betriebskostenverordnung (§2 BetrKV) als Betriebskosten gelten. Dazu gehören Wasser, Müllabfuhr, Heizung, Warmwasser, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Gartenpflege, Aufzug und Straßenreinigung. Diese Kosten können als Nebenkosten in der Mietnebenkostenabrechnung an den Mieter weitergereicht werden.
Nicht umlagefähig: Die Verwaltungsgebühren der Hausverwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Diese Positionen muss der Eigentümer selbst tragen.
Was passiert bei Zahlungsverzug?
Wenn ein Eigentümer das Hausgeld nicht zahlt, gerät er schnell in Konflikt mit der WEG, denn die gemeinschaftlichen Kosten müssen weiter gezahlt werden. Die Folgen eines Zahlungsverzugs können weitreichend sein.
Zunächst mahnt die Hausverwaltung den säumigen Eigentümer. Bleibt die Zahlung aus, leitet die WEG ein gerichtliches Mahnverfahren ein. Der Eigentümer haftet nicht nur für die ausstehenden Beträge, sondern auch für Mahngebühren, Anwaltskosten und Zinsen.
Bei anhaltendem Zahlungsverzug kann die WEG im Extremfall die Entziehung des Wohnungseigentums betreiben (§17 WEG) oder die Zwangsversteigerung der Wohnung einleiten. Das sind allerdings letzte Schritte, die nur bei erheblichen Verstößen greifen.
Hausgeld beim Eigentümerwechsel
Wer eine Eigentumswohnung kauft oder verkauft, sollte die Regelungen rund um das Hausgeld kennen. Grundsätzlich gilt: Hausgeld wird für den Zeitraum geschuldet, in dem man Eigentümer ist.
Für den Verkäufer: Er zahlt das Hausgeld bis zum Tag des Eigentumsübergangs (Umschreibung im Grundbuch). Die bereits eingezahlte Erhaltungsrücklage bleibt bei der WEG, wird also nicht zurückerstattet. Die Jahresabrechnung für das Verkaufsjahr kann zu einer Nachforderung oder Rückzahlung führen, je nachdem, wie sich die tatsächlichen Kosten im Vergleich zu den gezahlten Vorschüssen entwickelt haben.
Für den Käufer: Er übernimmt das Hausgeld ab dem Eigentumsübergang. Wichtig: Nach §10 Abs. 8 WEG haftet der neue Eigentümer auch für bestimmte Altschulden des Vorbesitzers, weshalb eine genaue Prüfung der Abrechnungsunterlagen vor dem Kauf empfehlenswert ist.
Wie kann man Hausgeld senken?
Zu hohes Hausgeld lässt sich nicht immer vermeiden, aber in vielen Fällen optimieren. Drei Ansatzpunkte:
Verwaltungskosten prüfen: Die Hausverwaltung ist einer der größten nicht umlagefähigen Kostenblöcke. Ein regelmäßiger Vergleich der Angebote kann im Schnitt 18 % sparen (Hugo Lime, Head of Data, Matera). Anbieter wie Matera bieten neben der klassischen Vollverwaltung für große WEGs auch die unterstützte Selbstverwaltung an, die für kleine WEGs eine deutlich kostengünstigere Option ist. Einen Überblick bietet unser Ratgeber zu den Hausverwaltungskosten.
Betriebskosten optimieren: Durch Anbieterwechsel bei der Gebäudeversicherung, die Wahl günstiger Energieversorger oder energetische Sanierungen lassen sich die Betriebskosten oft deutlich reduzieren. Größere Einsparungen sind möglich durch den Einbau moderner Heizungsanlagen oder Wärmedämmung.
Erhaltungsrücklage richtig bemessen: Zu hohe Rücklagen binden Kapital, zu niedrige führen später zu hohen Sonderumlagen. Ein professioneller Verwalter kann die Rücklagenhöhe anhand des Gebäudealters und des Sanierungsbedarfs realistisch bemessen.
Hausgeld und Steuer
Die steuerliche Behandlung des Hausgeldes hängt davon ab, ob der Eigentümer selbst in der Wohnung wohnt oder sie vermietet.
Bei Selbstnutzung: Der selbstnutzende Eigentümer kann einen Teil des Hausgeldes als haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen nach §35a EStG steuerlich absetzen. Das betrifft etwa Kosten für Hausmeister, Gartenpflege, Schornsteinfeger und Handwerkerarbeiten. Bis zu 20 % dieser Kosten können steuermindernd geltend gemacht werden (Höchstbeträge beachten).
Bei Vermietung: Der vermietende Eigentümer kann das Hausgeld vollständig als Werbungskosten absetzen, soweit es sich um umlagefähige Betriebskosten handelt, die er an den Mieter weitergibt. Auch die nicht umlagefähigen Kosten (Verwaltung, Rücklagen) sind absetzbar, allerdings nur die tatsächlich ausgegebenen Beträge, nicht die in die Rücklage eingezahlten.
Einfluss der Hausverwaltung: Matera Vollverwaltung oder Selbstverwaltung
Die Wahl der Hausverwaltung beeinflusst die Höhe des Hausgeldes direkt, denn die Verwaltungsgebühren machen einen festen Teil davon aus. Der Anbieter Matera bietet WEGs zwei Verwaltungsmodelle an, die sich in Kosten und Leistungsumfang unterscheiden.
Matera Vollverwaltung: Ein IHK-zertifizierter Hausverwalter nach §26a WEG übernimmt alle kaufmännischen, technischen und rechtlichen Aufgaben der WEG und ist persönlich vor Ort. Das Modell richtet sich an mittlere und größere WEGs (bis über 300 Einheiten) und ist derzeit in Berlin, Hamburg, Köln, München, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart verfügbar. Im Hintergrund unterstützt ein Team von über 70 Experten (z.B. Juristen, Buchhalter, Bauexperten). Der Betreuungsschlüssel liegt bei rund 25 WEGs pro Verwalter, während der Branchendurchschnitt über 80 Einheiten pro Verwalter liegt.
Matera unterstützte Selbstverwaltung: Eigentümer verwalten ihre WEG selbst, unterstützt durch eine Plattform mit integriertem WEG-Zahlungskonto, automatisierter Rechnungsverbuchung, Tools für Eigentümerversammlungen und Zugang zu einem Expertenteam für Rechts- und Buchhaltungsfragen. Das Modell ist bundesweit verfügbar, besonders geeignet für kleine WEGs (2–15 Einheiten) und spart laut Matera-Angaben im Schnitt rund 30 % gegenüber einer klassischen Vollverwaltung. Die Haftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat ist enthalten.
Beide Modelle senken das Hausgeld gegenüber einer klassischen Vollverwaltung mit hohen Sonderhonoraren, allerdings auf unterschiedliche Weise: Die Vollverwaltung durch effizientere Prozesse und einen niedrigen Betreuungsschlüssel, die Selbstverwaltung durch den Wegfall der professionellen Verwaltergebühren.
Fazit
Das Hausgeld ist der finanzielle Grundpfeiler jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Es deckt die laufenden Betriebskosten, die Verwaltungsgebühren und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Höhe richtet sich nach dem Wirtschaftsplan und dem Verteilerschlüssel, der in der Teilungserklärung festgelegt ist. Während Vermieter die Betriebskosten auf den Mieter umlegen können, tragen Eigentümer die Verwaltungsgebühren und Rücklagenzuführung selbst. Wer die Zusammensetzung des Hausgeldes versteht, kann gezielt Einsparpotenziale nutzen, etwa durch den Vergleich der Hausverwaltungsangebote oder die Optimierung der Betriebskosten. Einen Überblick über die Arten von Hausverwaltungen bietet unser Ratgeber zu den verschiedenen Verwaltungsmodellen.
FAQ: Häufige Fragen zum Hausgeld
Was ist Hausgeld genau?
Das Hausgeld ist ein monatlicher Vorschuss, den Wohnungseigentümer an die WEG zahlen. Es deckt die laufenden Kosten des Gebäudes: Betriebskosten (Wasser, Heizung, Versicherung, Hausmeister), Verwaltungsgebühren und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Höhe wird jährlich im Wirtschaftsplan festgelegt und von der Eigentümerversammlung beschlossen.
Wie hoch ist das Hausgeld im Durchschnitt?
Das monatliche Hausgeld liegt durchschnittlich zwischen 2,50 und 4 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind das 175 bis 280 Euro pro Monat. Die tatsächliche Höhe hängt stark von Baujahr, Ausstattung und Zustand des Gebäudes ab.
Welche Hausgeldkosten kann ich auf Mieter umlegen?
Nur die Betriebskosten nach §2 BetrKV sind umlagefähig: Wasser, Abwasser, Heizung, Warmwasser, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Gartenpflege, Aufzug, Schornsteinfeger, Straßenreinigung. Nicht umlagefähig sind die Verwaltungsgebühren der Hausverwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Ist Hausgeld steuerlich absetzbar?
Bei Selbstnutzung können bis zu 20 % der Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerarbeiten (§35a EStG) steuerlich abgesetzt werden. Bei Vermietung ist das gesamte Hausgeld als Werbungskosten absetzbar, soweit es tatsächlich ausgegeben wurde.
Was passiert mit der Erhaltungsrücklage beim Wohnungsverkauf?
Die Erhaltungsrücklage bleibt Teil des WEG-Vermögens und wird nicht an den verkaufenden Eigentümer ausgezahlt. Der neue Eigentümer übernimmt die Wohnung inklusive der anteiligen Rücklage. Beim Kaufpreis wird die Rücklage oft berücksichtigt.
Was tun bei Zahlungsrückständen in der WEG?
Wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt, mahnt zuerst die Hausverwaltung. Bei anhaltendem Zahlungsverzug folgt ein gerichtliches Mahnverfahren, später kann die WEG Klage erheben oder im Extremfall die Zwangsversteigerung der Wohnung beantragen. Der säumige Eigentümer haftet auch für Mahn-, Anwalts- und Gerichtskosten.
Wie kann ich mein Hausgeld senken?
Drei Ansatzpunkte: Hausverwaltungsangebote vergleichen (Ø 18 % Einsparpotenzial), Betriebskosten optimieren (Versicherung, Energieversorger, energetische Sanierung), Erhaltungsrücklage realistisch bemessen. Ein Wechsel der Hausverwaltung ist seit der WEG-Reform 2020 jederzeit mit einfacher Mehrheit möglich.
