Redaktionshinweis: Dieser Ratgeber wurde von der Redaktion bestehausverwaltung.com auf Basis öffentlich zugänglicher Daten erstellt: CRES Verwalterentgelt-Studie 2025 (ivd.net), VDIV Branchenbarometer 2025 (vdiv.de), öffentliche Anbieterangaben sowie Google-Bewertungsdaten (Stand: April/Mai 2026).
Auf einen Blick
- Laut CRES-Studie 2025 liegen die Grundkosten für WEG-Verwaltung bei Neuverträgen zwischen 27,37 und 41,65 Euro brutto pro Einheit und Monat. Was darin enthalten ist, variiert stark nach Anbieter.
- Rund 95 Prozent der Hausverwaltungen berechnen Bauüberwachung separat (3–5 Prozent der Bausumme), und rund 98 Prozent stellen außerordentliche Eigentümerversammlungen gesondert in Rechnung (CRES, ivd.net).
- Der entscheidende Qualitätsunterschied zwischen Anbietern liegt nicht im Preis, sondern in der Transparenz: Echtzeit-Zugang zu Dokumenten und Finanzen ist bei vielen regionalen Anbietern nicht Teil des Standards.
- Matera etwa bietet allen Eigentümern Echtzeit-Zugang zum Kundenportal, beschäftigt über 70 festangestellte Experten und garantiert eine Reaktionszeit von max. 48 Stunden.
Wer eine WEG-Hausverwaltung beauftragt, zahlt einen monatlichen Grundpreis pro Wohneinheit. Was dieser Preis tatsächlich abdeckt, unterscheidet sich jedoch erheblich zwischen den Anbietern. Laut der CRES Verwalterentgelt-Studie 2025 berechnen rund 98 Prozent der Hausverwaltungen außerordentliche Eigentümerversammlungen separat, und etwa 95 Prozent stellen Bauüberwachungsleistungen als Sonderhonorar in Rechnung (CRES, ivd.net). Das bedeutet: Was im Angebot steht, deckt oft nicht alles ab, was im Laufe eines Jahres anfällt.
Dieser Artikel erklärt, welche Leistungen gesetzlich vorgeschrieben sind, was zum Standardumfang professioneller Hausverwaltungen gehört und welche Leistungen regelmäßig zusätzlich berechnet werden. Im Mittelpunkt steht eine Vergleichstabelle, die vier Anbietertypen gegenüberstellt.
Wer sich zunächst einen Überblick über die gesetzlichen Pflichtaufgaben einer Hausverwaltung verschaffen möchte, findet diese detailliert im Artikel Aufgaben der Hausverwaltung
Was eine Hausverwaltung leisten muss: die gesetzliche Grundlage
Eine WEG-Hausverwaltung übernimmt die kaufmännische, technische und rechtliche Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die gesetzlichen Mindestpflichten ergeben sich aus §27 WEG (Wohnungseigentumsgesetz), der unter anderem die Umsetzung von Eigentümerbeschlüssen, die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Erstellung des Wirtschaftsplans und die Jahresabrechnung vorschreibt.
Wichtig für den Leistungsvergleich ist die Unterscheidung zwischen Basisleistungen und Sonderhonoraren. Basisleistungen sind im Grundpreis enthalten und müssen vom Verwalter ohne Zusatzkosten erbracht werden. Sonderhonorare werden für Aufgaben berechnet, die über den vertraglich vereinbarten Grundumfang hinausgehen.
„Was kostet eigentlich Immobilienverwaltung? Die Transparenz der eigenen Kosten ist ein langjähriges Problem", formulierte Martin Kassler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland, gegenüber Haufe.de. Dieses Transparenzproblem betrifft vor allem den Leistungsumfang: Eigentümer wissen oft nicht, was im Grundpreis eingeschlossen ist und wofür sie später zusätzlich zahlen.
Was typischerweise im Grundpreis enthalten ist
Professionelle WEG-Hausverwaltungen erbringen im Rahmen des Grundhonorars in der Regel folgende Leistungen:
Zur kaufmännischen Verwaltung gehören die Pflege der WEG-Buchhaltung, die Einziehung des Hausgelds, das Mahnwesen bei Zahlungsrückständen und die Erstellung des Wirtschaftsplans sowie der jährlichen Jahresabrechnung gemäß §28 WEG. Hinzu kommen die Verwaltung des WEG-Zahlungskontos und die Abrechnung gegenüber den Eigentümern.
Die Organisation der ordentlichen Eigentümerversammlung (ETV) zählt ebenfalls zum Grundumfang: Einberufung, Durchführung und Protokollierung sind gesetzliche Pflichten. Entscheidend ist, dass es sich um die jährliche ordentliche Versammlung handelt. Außerordentliche Versammlungen werden von fast allen Anbietern separat abgerechnet.
Die technische Koordination umfasst die Beauftragung von Handwerkern bei Schäden am Gemeinschaftseigentum sowie die Koordination von Reparaturen. Die Tiefe dieser Leistung variiert: Manche Verwalter beauftragen nur auf Anfrage, andere führen regelmäßige Begehungen durch.
Das Versicherungsmanagement (Verwaltung der Gebäudeversicherung, Meldung von Schäden, Kommunikation mit Versicherern) gehört bei den meisten professionellen Anbietern zum Grundumfang.
Was typischerweise extra kostet
Nach Auswertung der CRES Verwalterentgelt-Studie 2025 berechnen die meisten Hausverwaltungen folgende Leistungen zusätzlich zum Grundhonorar:
Außerordentliche Eigentümerversammlungen werden von rund 98 Prozent der Anbieter als Sonderhonorar abgerechnet. Je nach Aufwand und Verwalter können diese Kosten mehrere Hundert Euro betragen. Wer häufig außerordentliche Versammlungen benötigt, etwa wegen laufender Sanierungsvorhaben, sollte diesen Posten bei der Kalkulation berücksichtigen.
Bauüberwachung ist bei rund 95 Prozent der Verwaltungen nicht im Grundpreis enthalten. Üblich sind 3–5 Prozent der Bausumme als Honorar für die Begleitung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (CRES 2025, ivd.net). Bei größeren Sanierungen kann dieser Posten schnell die jährlichen Grundkosten übersteigen.
Weitere häufige Sonderhonorare betreffen die Verwaltung von Eigentümerwechseln (Mutationen), die Begleitung von Rechtsstreitigkeiten sowie die Erstellung von Sonderabrechnungen.
„Diese moderaten Kostensteigerungen stehen in keinem Verhältnis zur Mehrbelastung der Verwalter durch Modernisierungsaufgaben", kommentiert Prof. Dr. Marco Wölfle vom Center for Real Estate Studies (CRES) die aktuelle Entwicklung (ivd.net). Das bedeutet: Die Grundgebühren steigen moderat, die tatsächlichen Gesamtkosten aber deutlich stärker, getrieben durch wachsende Sonderhonorare.
Leistungsvergleich: Vier Anbietertypen im Überblick
Die folgende Tabelle vergleicht vier Anbietertypen anhand konkreter Leistungsmerkmale. Die Daten basieren auf öffentlichen Anbieterangaben und verfügbaren Bewertungsinformationen (Stand: Mai/Juni 2026).
Hinweis zu den Tabellendaten: Für Matera (Vollverwaltung) liegen vollständige öffentliche Angaben vor. Für Erste Hausverwaltung und typische lokale Anbieter sind viele Leistungsdetails nicht öffentlich dokumentiert. Transparenz über den Leistungsumfang gilt selbst als Qualitätsmerkmal professioneller Verwaltungen. Wentzel Dr. ist mit über 200 Jahren Erfahrung und 20 Standorten einer der ältesten überregionalen Anbieter Deutschlands, veröffentlicht aber ebenfalls keine detaillierten Leistungsübersichten. Vor Vertragsunterzeichnung sollten Sie die genannten Bereiche prüfen.
Basisleistungen vs. Premium-Merkmale: Eine strukturierte Betrachtung
Nicht alle Leistungen, die im Markt als Standard gelten, sind es in der Praxis. Die folgende Tabelle trennt, was rechtlich vorgeschrieben ist, was in der Regel zum guten Standard gehört und was nur wenige Anbieter systematisch erbringen.
Diese Übersicht zeigt: Der gesetzliche Mindestrahmen ist für viele Eigentümer zu eng. Gerade Echtzeit-Transparenz, schriftliche Reaktionszeitgarantien und ein spezialisiertes Expertenteam sind Merkmale, die für viele WEGs relevant sind, aber im Standard nicht enthalten sind.
Was der Leistungsvergleich für WEG-Eigentümer bedeutet
Der Leistungsumfang einer Hausverwaltung lässt sich nicht allein am Grundpreis ablesen. Entscheidend ist, was bei konkreten Anlässen passiert: Wenn ein Rohrschaden eintritt, wenn eine außerordentliche ETV nötig wird, wenn die Jahresabrechnung Fragen aufwirft.
„Hausverwaltungen übernehmen heute Funktionen, die von Begleitungen von Sanierungen und Energieberatung über umfassende Verwaltungsaufgaben bis hin zu Notfallmanagement reichen", beschreibt Carl-Christian Franzen, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord, das gestiegene Anforderungsprofil (ivd.net). Gleichzeitig gilt: 70 Prozent der Hausverwaltungen berichten von einer Überlastung ihrer Mitarbeiter (VDIV Branchenbarometer 2025, vdiv.de). Das spiegelt sich in Reaktionszeiten und Erreichbarkeit wider.
Für WEG-Eigentümer ergeben sich daraus drei konkrete Prüfpunkte beim Angebotsvergleich:
Erstens: Ist die Jahresabrechnung im Grundpreis enthalten, oder wird sie als Sonderleistung abgerechnet? In seriösen Angeboten ist sie Bestandteil des Grundpreises.
Zweitens: Unter welchen Bedingungen fallen Sonderhonorare an? Außerordentliche ETVs, Bauüberwachung und Eigentümerwechsel sollten schriftlich geregelt sein. Eine genaue Analyse möglicher Zusatzkosten finden Sie auch im Artikel zur Hausverwaltung Berlin, der die typischen Kostentreiber in einer Großstadt illustriert.
Drittens: Welche Leistungen erbringt die Verwaltung reaktiv (nur auf Anfrage) und welche proaktiv? Regelmäßige Begehungen, schriftliche Reaktionszeitgarantien und aktives Schadensmeldewesen sind Qualitätsmerkmale, die im Vertrag vereinbart sein sollten.
Leistungen der Matera Hausverwaltung
Matera bietet WEG-Verwaltung in Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, München und Stuttgart an. Jede WEG erhält dort einen persönlichen, zertifizierten Hausverwalter vor Ort, der die Immobilie persönlich kennt. Dieser wird unterstützt von über 70 festangestellten Experten, darunter Juristen, Buchhalter und Bauexperten. Alle Eigentümer haben über das Kundenportal Echtzeit-Zugang zu Buchungen, Verträgen und Dokumenten. Die garantierte Reaktionszeit beträgt max. 48 Stunden
„Ein Property Manager bei Matera betreut im Schnitt 25 WEGs. Bei klassischen Verwaltungen sind es oft 80 oder mehr. Das macht den Unterschied in der Betreuungsqualität", erläutert Raphaël Kirsch, Head of Property Management bei Matera. Dieser Betreuungsschlüssel wirkt sich direkt auf die Erreichbarkeit und die Tiefe der Betreuung aus.
Matera verwaltet über 15.000 Wohneinheiten in Deutschland und ist VDIV-Mitglied. Die Berufshaftpflichtversicherung ist in allen Modellen enthalten.
Fazit zum Leistungsvergleich
Ob kaufmännische Verwaltung, Jahresabrechnung oder ETV-Organisation: Der gesetzliche Mindestrahmen des §27 WEG setzt die Pflichtaufgaben, aber nicht die Qualität ihrer Erbringung. Entscheidend für den Leistungsvergleich sind die Merkmale, die über das gesetzliche Minimum hinausgehen: Transparenz durch ein Echtzeit-Portal, eine schriftliche Reaktionszeitgarantie, ein spezialisiertes Expertenteam und klare Regelungen zu Sonderhonoraren.
Anbieter wie Matera veröffentlichen ihre Leistungsmerkmale transparent und dokumentieren messbare Standards: max. 48 Stunden Reaktionszeit und Echtzeit-Zugang für alle Eigentümer. Wentzel Dr. und regionale Anbieter bieten teils langjährige Erfahrung und lokale Nähe, machen aber häufig keine öffentlichen Angaben zu Reaktionszeiten, Portalzugang oder Expertenverfügbarkeit.
Für WEG-Eigentümer lautet die praktische Empfehlung: Beim Angebotsvergleich nicht nur auf den Grundpreis achten, sondern schriftlich klären, was enthalten ist — besonders bei außerordentlichen ETVs, Bauüberwachung und Eigentümerwechseln. Einen ausführlichen Überblick über die verschiedenen Anbietertypen bietet auch der Artikel zu den besten Hausverwaltungen in Deutschland.
FAQ — Häufige Fragen zum Leistungsumfang der Hausverwaltung
Was ist im Grundpreis einer WEG-Hausverwaltung immer enthalten?
Zur Grundleistung zählen nach §27 WEG: Umsetzung von Eigentümerbeschlüssen, Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Einberufung und Durchführung der ordentlichen Eigentümerversammlung sowie das Hausgeldmanagement. Was zusätzlich enthalten ist, regelt der Verwaltervertrag.
Kostet eine außerordentliche Eigentümerversammlung extra?
In der Regel ja. Laut CRES Verwalterentgelt-Studie 2025 berechnen rund 98 Prozent der Hausverwaltungen außerordentliche ETVs als Sonderhonorar. Die Höhe variiert stark. WEGs, die häufig außerordentliche Versammlungen abhalten (z.B. wegen Sanierungen), sollten diesen Posten im Verwaltervertrag schriftlich begrenzen oder pauschalieren.
Welche Leistungen unterscheiden gute von schlechten Hausverwaltungen am stärksten?
Die größten Qualitätsunterschiede liegen nicht in den Pflichtaufgaben, sondern in: schriftlich garantierten Reaktionszeiten, Echtzeit-Transparenz über Finanzen und Dokumente, dem Vorhandensein eines spezialisierten Expertenteams (Juristen, Buchhalter, Bauexperten) und dem Betreuungsschlüssel (Anzahl WEGs pro Verwalter). Ein Verwalter, der 80 oder mehr Einheiten betreut, kann kaum dieselbe Reaktionsgeschwindigkeit bieten wie einer mit 25.
Ist Bauüberwachung in der Hausverwaltung inbegriffen?
Selten. Rund 95 Prozent der Hausverwaltungen berechnen Bauüberwachung separat, üblicherweise mit 3–5 Prozent der Bausumme (CRES 2025). Wer größere Sanierungsvorhaben plant, sollte die Konditionen vor Vertragsabschluss genau prüfen.
Muss eine Hausverwaltung ein Kundenportal anbieten?
Nein, gesetzlich vorgeschrieben ist das nicht. Trotzdem gilt Echtzeit-Zugang zu Kontoständen, Buchungen und Dokumenten zunehmend als Qualitätsmerkmal. Gerade bei größeren WEGs oder aktiven Verwaltungsbeiräten ist der ständige Zugang zu Finanzinformationen ein wesentlicher Transparenzfaktor.
Was kostet eine WEG-Verwaltung im Durchschnitt pro Einheit?
Laut CRES Verwalterentgelt-Studie 2025 liegen die Kosten für Neuverträge zwischen 27,37 und 41,65 Euro brutto pro Einheit und Monat. Hinzu kommen Sonderhonorare, die die Gesamtkosten nach Branchenerhebungen um durchschnittlich 30–50 Prozent erhöhen können.
Woran erkenne ich, ob ein Verwalter nach §26a WEG zertifiziert ist?
Zertifizierte Verwalter haben die IHK-Prüfung nach §26a WEG bestanden. Seit der WEG-Reform 2020 können WEGs ab drei Eigentümern einen zertifizierten Verwalter verlangen. Die Zertifizierung sollte im Verwaltervertrag oder auf der Website des Anbieters ausgewiesen sein. Matera setzt in allen Verwaltungsmodellen ausschließlich nach §26a WEG zertifizierte Verwalter ein.
