Redaktionshinweis: Dieser Ratgeber wurde von der Redaktion bestehausverwaltung.com auf Basis öffentlich zugänglicher Daten erstellt: WEG-Gesetz (gesetze-im-internet.de), insbesondere §§10, 12, 16, 19 WEG.
Auf einen Blick
- Was die GO ist: Die Gemeinschaftsordnung (GO) ist die privatrechtliche Verfassung einer WEG. Sie ergänzt das WEG-Gesetz durch individuelle Vereinbarungen und ist entweder als Teil der Teilungserklärung beurkundet oder als separate Vereinbarung aller Eigentümer geschlossen.
- Änderung: Änderungen der GO erfordern grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer (Allstimmigkeit nach §10 Abs. 3 WEG), notarielle Beglaubigung und Eintragung im Grundbuch. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss reicht nicht.
- Bindung an Rechtsnachfolger: Ist die GO im Grundbuch eingetragen oder Bestandteil der Teilungserklärung, gilt sie automatisch für jeden neuen Käufer einer Einheit. Sie wirkt dinglich und bindet unabhängig vom Wissen des Käufers.
- Die Matera Hausverwaltung setzt die Regelungen der Gemeinschaftsordnung als Teil der Vollverwaltung rechtskonform um und macht die GO über das Kundenportal jederzeit für alle Eigentümer zugänglich.
Jede Wohnungseigentümergemeinschaft braucht Regeln, die über das Gesetz hinausgehen. Wer zahlt für die Gartenpflege? Darf Wohnungseigentümer B seine Einheit gewerblich nutzen? Wie viele Stimmen braucht ein Beschluss zur Modernisierung? Antworten auf diese Fragen gibt nicht der Gesetzgeber, sondern die Gemeinschaftsordnung. Sie ist das individuelle Regelwerk jeder WEG — verbindlich für alle Eigentümer, auch für künftige Käufer. Wer eine Eigentumswohnung kauft oder verwaltet, ohne die Gemeinschaftsordnung zu kennen, riskiert teure Missverständnisse.
1. Was ist die Gemeinschaftsordnung?
Die Gemeinschaftsordnung ist eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern, die die gesetzlichen Regelungen des WEG ergänzt oder abändert. Rechtliche Grundlage ist §10 WEG: Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft bestimmt sich zunächst nach dem Gesetz. Soweit das Gesetz jedoch keine oder nur dispositive Regelungen enthält, können die Eigentümer eigene Vereinbarungen treffen.
In der Praxis entsteht die Gemeinschaftsordnung fast immer beim Bau oder der ersten Aufteilung des Gebäudes: Der Bauträger oder Ersteigentümer formuliert die GO und lässt sie notariell beurkunden, bevor die ersten Wohnungen verkauft werden. Sie ist zu diesem Zeitpunkt das Werk einer einzigen Person, bindet aber alle späteren Käufer, sobald sie im Grundbuch eingetragen ist. Dieser Umstand macht die Qualität der ursprünglichen Formulierung so entscheidend, weil sich das, was der Bauträger einmal festgelegt hat, nur mit großem Aufwand verändern lässt.
In Deutschland existieren derzeit rund 427.000 WEGs (Zensus 2024). Obwohl die GO das zentrale Steuerungsdokument jeder dieser Gemeinschaften ist, kennen viele Eigentümer ihren konkreten Inhalt kaum. Das ist kein Zufall: Die Urkunden sind oft mehrere Jahrzehnte alt, in juristischem Notariatsstil formuliert und selten leicht zugänglich. Das führt in der Praxis zu den häufigsten Konflikten: Haustierhaltung, Untervermietung, Kostenverteilung. Wer seine GO kennt, hat einen erheblichen Informationsvorsprung gegenüber dem Durchschnittseigentümer.
2. Was regelt die Gemeinschaftsordnung?
Die GO deckt alle Bereiche ab, in denen das WEG-Gesetz den Eigentümern Gestaltungsspielraum lässt. Das Spektrum reicht von der Kostenverteilung bis zu Stimmrechtsmodalitäten.
Ein zentrales Instrument sind sogenannte öffnende Klauseln: Sie erlauben der Eigentümerversammlung, per Mehrheitsbeschluss in Bereichen zu entscheiden, die eigentlich Allstimmigkeit erfordern würden. Solche Klauseln machen eine GO flexibler, müssen aber ausdrücklich formuliert sein. Fehlt eine solche Klausel, bleibt es beim gesetzlichen Grundsatz der Allstimmigkeit.
Praktisch wichtig ist auch die Frage, was die GO nicht enthält. Bereiche, die in der GO nicht geregelt sind, richten sich nach dem WEG-Gesetz, also nach den gesetzlichen Standardwerten für Kostenverteilung (Miteigentumsanteile), Stimmrecht und Beschlussfassung. Ältere GOs aus den 1980er oder 1990er Jahren lassen häufig Lücken, die heute zu Auslegungsstreitigkeiten führen.
Der VDIV berichtet für 2025, dass 70 % der Hausverwaltungen über Mitarbeiterüberlastung klagen. Ein erheblicher Teil des Rückfrageaufwands entsteht, weil Eigentümer und Verwalter die GO nicht kennen oder unterschiedlich auslegen. Streitigkeiten über GO-Regelungen und die daraus abgeleitete Hausordnung zählen zu den häufigsten Konfliktanlässen in deutschen WEGs. Eine klare, aktuell gehaltene GO verringert diesen Aufwand merklich.
3. Verhältnis zur Teilungserklärung und zum WEG-Gesetz
Die Gemeinschaftsordnung steht nicht allein. Sie ist eingebettet in eine Hierarchie aus Gesetz, Teilungserklärung und Beschlüssen.
Das WEG-Gesetz bildet den Rahmen. Es enthält zwingende Normen (die keine Abweichung erlauben) und dispositive Normen (die durch GO-Regelungen ersetzt werden können). Zwingende Regelungen betreffen zum Beispiel das Recht jedes Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung (§19 WEG). Dieses Recht kann die GO nicht aushebeln.
Die Teilungserklärung ist das sachenrechtliche Grunddokument: Sie legt fest, welche Flächen zum Sondereigentum gehören, welche zum Gemeinschaftseigentum, und wie hoch die Miteigentumsanteile (MEA) jeder Einheit sind. Ohne Teilungserklärung gibt es keine WEG. Die GO regelt dagegen, wie die Eigentümer miteinander umgehen und wirtschaften.
In der Praxis sind GO und Teilungserklärung fast immer in einer einzigen notariellen Urkunde zusammengefasst. Der Aufteilungsplan (Grundrisse, Flächenberechnungen) ist als Anlage beigefügt. Manchmal trägt das Gesamtdokument den Titel „Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung".
Unterhalb der GO stehen die Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Sie können die GO konkretisieren und ausführen, sie aber nicht ersetzen oder inhaltlich ändern, weil dem Mehrheitsbeschluss dafür die rechtliche Kraft fehlt. Ein Beschluss, der einer GO-Regelung widerspricht, ist anfechtbar.
4. Wie wird die Gemeinschaftsordnung geändert?
Eine GO zu ändern ist aufwendig. Der Gesetzgeber hat das bewusst so gestaltet: Vereinbarungen, die das individuelle Verhältnis der Eigentümer regeln, sollen stabil sein und nicht durch einfache Mehrheiten umgestoßen werden können.
Allstimmigkeit bedeutet nicht Einstimmigkeit auf der Versammlung, sondern die schriftliche Zustimmung aller eingetragenen Wohnungseigentümer. Das schließt auch abwesende und nicht vertretene Eigentümer ein. Bei großen Gemeinschaften mit vielen Einheiten ist das organisatorisch anspruchsvoll, insbesondere wenn Eigentümer im Ausland leben oder nach einem Erbfall noch keine Einigung über die Nachfolge besteht.
Hinzu kommt: Jede echte GO-Änderung muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber künftigen Käufern zu wirken. Ohne Grundbucheintrag ist die Änderung zwischen den jetzigen Eigentümern zwar schuldrechtlich wirksam, bindet aber keinen Rechtsnachfolger. Diese Lücke kann bei einem späteren Verkauf erhebliche Probleme verursachen, wenn ein Käufer berechtigterweise auf den Grundbuchstand vertraut.
Die Kosten einer GO-Änderung sind nicht zu unterschätzen: Notargebühren, Grundbucheintragungsgebühren und gegebenenfalls Anwaltskosten für die Formulierung neuer Klauseln summieren sich. Für eine Gemeinschaft mit 10 Einheiten können das schnell mehrere Tausend Euro sein. Dieser Aufwand ist ein weiterer Grund, warum GOs selten geändert werden und warum die Erstverfassung durch den Bauträger so viel Gewicht hat.
In der Praxis scheitern GO-Änderungen häufig daran, dass einzelne Eigentümer ihre Zustimmung verweigern oder nicht erreichbar sind. Bei Gemeinschaften mit mehr als 20 Einheiten ist eine vollständige Einigung ohne professionelle Unterstützung die Ausnahme. Der VDIV-Bericht 2025 bestätigt, dass Verfahren zur GO-Änderung zu den zeitintensivsten Aufgaben in der Verwaltungspraxis gehören.
5. Gemeinschaftsordnung beim Immobilienkauf: Was zu prüfen ist
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft immer auch die GO mit. Sie ist nicht verhandelbar und gilt ab dem Tag der Eigentumsumschreibung im Grundbuch uneingeschränkt.
Käufer sollten vor dem Notartermin folgende Punkte prüfen: Wie sind die Kosten verteilt? Gibt es einen Zustimmungsvorbehalt beim Weiterverkauf (§12 WEG), der künftige Veräußerungen kompliziert? Sind Gewerbebetrieb oder Ferienvermietung erlaubt? Wie ist das Stimmrecht geregelt, sodass ein Mehrheitseigentümer mit vielen Einheiten nicht erheblichen Einfluss auf alle Beschlüsse hat? Gibt es Sondernutzungsrechte, die Dritten exklusiven Zugang zu Gemeinschaftsflächen sichern?
Rund 427.000 WEGs in Deutschland haben unterschiedlichste GOs. Standardformulierungen gibt es nicht: Jede GO ist das Ergebnis der Entscheidungen des jeweiligen Bauträgers oder der Gründungseigentümer.
Kritisch ist der Zeitdruck vor dem Kauf. Notare stellen die Urkunden oft erst kurz vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung. Wer die GO nicht gelesen hat, unterschreibt unter Regelungen, die er nicht kennt. Konkrete Fragen, die vor dem Kauf beantwortet sein sollten: Gibt es Einschränkungen bei der Vermietung an Dritte? Welcher Kostenverteilungsschlüssel gilt? Können Beschlüsse zu baulichen Veränderungen mit einfacher Mehrheit gefasst werden, oder sieht die GO höhere Quoren vor?
Eine Liste guter Hausverwaltungskriterien kann dabei helfen einzuschätzen, ob die bestehende Verwaltung die GO auch konsequent umsetzt. Eine Hausverwaltung, die die GO nicht kennt oder ignoriert, ist ein Risikofaktor, unabhängig davon, wie gut das Gebäude in Schuss ist.
Ebenfalls relevant: Die Beschlusssammlung. Sie enthält alle seit Bestehen der WEG gefassten Beschlüsse. Zusammen mit der GO ergibt sie das vollständige Regelwerk der Gemeinschaft. Käufer sollten beide Dokumente anfordern. Fehlt die Beschlusssammlung oder ist sie lückenhaft, ist das ein Hinweis auf strukturelle Defizite in der Verwaltung. Laut §24 Abs. 7 WEG ist die Hausverwaltung zur Führung einer lückenlosen Beschlusssammlung verpflichtet.
Für Interessenten in bestimmten Städten lohnt sich zudem ein Blick auf lokale Besonderheiten: Die Hausverwaltungen in Stuttgart etwa unterscheiden sich in ihrer Praxis bei der GO-Umsetzung zum Teil erheblich.
6. Matera und die Gemeinschaftsordnung
Matera bietet Wohnungseigentümergemeinschaften drei Betreuungsmodelle: Vollverwaltung mit persönlichem Verwalter vor Ort (verfügbar in Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, München und Stuttgart), Fernverwaltung bundesweit sowie unterstützte Selbstverwaltung.
In der Vollverwaltung setzt Matera die Regelungen der Gemeinschaftsordnung systematisch um. Das betrifft sowohl die Kostenverteilung nach dem jeweiligen Schlüssel der GO als auch Nutzungsregelungen, Abstimmungsverfahren und die korrekte Behandlung von Veräußerungen, wenn ein Zustimmungsvorbehalt nach §12 WEG besteht.
Ein konkreter Vorteil für Eigentümer: Alle WEG-Dokumente einschließlich der Gemeinschaftsordnung sind über das Kundenportal jederzeit abrufbar. Das schließt die aktuelle Fassung der GO, Änderungsurkunden und die Beschlusssammlung ein. Für Käufer, die ihre neue WEG kennenlernen wollen, und für Eigentümer, die vor der Jahresversammlung nachlesen möchten, was tatsächlich gilt, ist das ein praktischer Unterschied zum klassischen Modell, bei dem Dokumente oft nur auf Anfrage und mit Verzögerung zugänglich sind.
Über 70 festangestellte Experten, darunter Juristen, Buchhalter und Bauexperten, stehen zur Verfügung, wenn GO-Auslegungsfragen auftreten. Die garantierte Reaktionszeit beträgt maximal 48 Stunden. Für Fragen rund um die rechtliche Wirksamkeit älterer GO-Klauseln nach der WEG-Reform 2020 ist das ein relevanter Faktor.
7. Fazit zur Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung ist das zentrale Steuerungsdokument einer WEG. Sie legt fest, wer wie viel zahlt, wie abgestimmt wird und was erlaubt ist. Sie wirkt dauerhaft und bindet auch künftige Käufer, ohne dass diese ihr aktiv zustimmen müssen. Änderungen sind möglich, aber strukturell aufwendig: Allstimmigkeit, notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung sind keine bürokratischen Hürden, sondern Schutzmechanismen für alle Beteiligten.
Für Käufer gilt: Die GO vor dem Notartermin lesen. Für Eigentümer und Verwalter gilt: Die GO kennen und konsequent anwenden. Viele Konflikte in WEGs entstehen nicht aus bösem Willen, sondern aus Unkenntnis. Wer weiß, was seine GO erlaubt und verbietet, schützt sich vor Überraschungen bei der Eigentümerversammlung, beim Weiterverkauf und im täglichen Miteinander im Haus.
Die WEG-Reform von 2020 hat einige Regelungsbereiche grundlegend verändert. Wessen GO aus der Zeit vor 2020 stammt, sollte zumindest prüfen lassen, ob die wesentlichen Klauseln noch mit dem aktuellen Recht vereinbar sind. Das ist kein einmaliger Aufwand, sondern ein wiederkehrender Teil einer guten WEG-Verwaltung.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung definiert die Eigentumsstruktur: Welche Flächen gehören zum Sondereigentum, welche zum Gemeinschaftseigentum, wie hoch sind die Miteigentumsanteile? Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben und Zusammenwirtschaften: Kostenverteilung, Stimmrecht, Nutzungsrechte. In der Praxis sind beide Dokumente fast immer in einer einzigen notariellen Urkunde zusammengefasst.
Gilt die Gemeinschaftsordnung auch für neue Eigentümer, die nach dem Kauf einziehen?
Ja. Sobald die GO im Grundbuch eingetragen oder Bestandteil der Teilungserklärung ist, wirkt sie dinglich. Sie bindet automatisch jeden neuen Eigentümer ab dem Zeitpunkt der Grundbuchumschreibung, unabhängig davon, ob er sie gelesen hat.
Kann die Eigentümerversammlung die Gemeinschaftsordnung per Mehrheitsbeschluss ändern?
Nein, grundsätzlich nicht. Echte Änderungen der GO erfordern nach §10 Abs. 3 WEG die Zustimmung aller Wohnungseigentümer (Allstimmigkeit). Ausnahme: Die GO enthält eine sogenannte öffnende Klausel, die für bestimmte Punkte ausdrücklich einen Mehrheitsbeschluss erlaubt. Diese Ausnahme muss in der GO selbst formuliert sein.
Was passiert, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Regelung enthält, die gegen das WEG verstößt?
Eine GO-Klausel, die gegen zwingendes WEG-Recht verstößt, ist unwirksam. Das gilt auch dann, wenn sie im Grundbuch steht. Die Klausel wird schlicht nicht angewendet; an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung. Bei konkreten Zweifeln sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.
Muss die Hausordnung in der Gemeinschaftsordnung stehen?
Nein. Die Hausordnung ist oft eine Anlage zur GO oder ein separates Dokument. Sie kann in vielen Fällen per Mehrheitsbeschluss geändert werden, wenn die GO das vorsieht. Sie darf jedoch keine wesentlichen Rechte und Pflichten begründen oder einschränken, weil das der GO vorbehalten bleibt.
Was ist ein Zustimmungsvorbehalt nach §12 WEG?
Eine GO kann vorsehen, dass der Verkauf einer Eigentumswohnung der Zustimmung der Gemeinschaft oder des Verwalters bedarf. Das soll sicherstellen, dass keine zahlungsunfähigen oder aus anderen Gründen ungeeigneten Personen Eigentümer werden. Der Zustimmungsvorbehalt darf nicht grundlos verweigert werden; es gelten enge gesetzliche Voraussetzungen.
Wo finde ich die Gemeinschaftsordnung meiner WEG?
Die GO ist entweder Teil der Teilungserklärung (dann beim Grundbuchamt oder dem Notar, der die Teilungserklärung beurkundet hat) oder als separate Vereinbarung im Grundbuch eingetragen. Hausverwaltungen sind verpflichtet, Eigentümern auf Anfrage Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren, dazu gehört auch die GO.
