Redaktionshinweis: Dieser Ratgeber wurde von der Redaktion bestehausverwaltung.com auf Basis öffentlich zugänglicher Daten erstellt: § 26 WEG (gesetze-im-internet.de), VDIV Branchenbarometer 2025, BGH-Rechtsprechung sowie verifizierter Fachliteratur zum Wohnungseigentumsrecht.
Auf einen Blick
- Seit der WEG-Reform 2020 (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG, in Kraft ab 01.12.2020) ist die Abberufung des Verwalters jederzeit möglich — per einfachem Mehrheitsbeschluss, ohne Angabe von Gründen.
- Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags sind zwei rechtlich getrennte Akte: Nach einer Abberufung ohne wichtigen Grund läuft der Verwaltervertrag bis zu sechs Monate weiter, die Vergütungspflicht bleibt bestehen.
- Liegt ein wichtiger Grund vor (zum Beispiel schwerwiegende Pflichtverletzungen oder nachhaltiges Vertrauensversagen), kann der Verwaltervertrag fristlos und ohne weitere Zahlungspflicht beendet werden.
- Wer nach der Abberufung eine neue Hausverwaltung sucht: Verwalter wie Matera bieten WEGs Hilfe beim Wechseln und einen strukturierten Übernahmeprozess an.
Mehr als die Hälfte der WEG-Eigentümer in Deutschland vertraut ihrer Hausverwaltung nicht (Matera-Newsletter-Umfrage, April 2026). Dennoch wechseln viele Eigentümergemeinschaften jahrelang nicht, weil sie glauben, der Prozess sei kompliziert, kostspielig oder rechtlich riskant. Das Gegenteil ist wahr. Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümergemeinschaften ihren Verwalter jederzeit abberufen, ohne Gründe angeben zu müssen. Was viele Eigentümer dabei unterschätzen: Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags sind zwei verschiedene Rechtsakte mit unterschiedlichen Konsequenzen. Wer das nicht kennt, zahlt nach der Abberufung womöglich noch bis zu sechs Monate weiter. Dieser Ratgeber erklärt, wie die Abberufung rechtssicher abläuft, was mit dem Verwaltervertrag passiert und welche vier Wege zum vollständigen Verwalterwechsel führen.
Was bedeutet „Verwalter abberufen"? Abgrenzung zur Kündigung
Die Abberufung des Verwalters bezeichnet das Ende seiner organschaftlichen Stellung als gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit dem Abberufungsbeschluss verliert der Hausverwalter sofort seine Handlungsbefugnis: Er darf keine Verträge mehr im Namen der WEG abschließen, keine Instandhaltungsmaßnahmen mehr beauftragen und keine Gelder der Gemeinschaft mehr verwalten. Alle Handlungen, die er dennoch vornimmt, sind der WEG gegenüber nicht bindend. Der Verwaltervertrag, der die schuldrechtliche Vergütungsvereinbarung regelt, bleibt von der Abberufung dagegen zunächst unberührt. Diese Trennung zwischen organschaftlicher Stellung und vertraglicher Beziehung ist der Punkt, an dem die meisten Missverständnisse entstehen. Wer meint, mit dem Abberufungsbeschluss sei alles erledigt, erlebt die Überraschung, wenn der abberufene Hausverwalter weiterhin monatliche Rechnungen stellt, obwohl er längst keine Leistungen mehr erbringt.
Neben der klassischen Abberufung per Eigentümerversammlung gibt es weitere Wege, eine Verwaltungsbeziehung zu beenden: das Auslaufenlassen des Vertrags zum vereinbarten Ende, die einvernehmliche Aufhebung per Aufhebungsvertrag sowie die Möglichkeit, dass der Verwaltervertrag selbst eine Kopplungsklausel enthält, die ihn automatisch mit der Abberufung beendet. Alle vier Wege werden im Kapitel „Vier Wege zum Verwalterwechsel" ausführlich beschrieben. Die Details zum Inhalt und zur Laufzeit eines Verwaltervertrags erklärt der Ratgeber Verwaltervertrag.
Rechtliche Grundlage: § 26 WEG und die WEG-Reform 2020
§ 26 WEG regelt Bestellung und Abberufung des Verwalters in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Absatz 3 dieser Norm wurde durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) grundlegend geändert und ist seit dem 1. Dezember 2020 in Kraft. Gemäß § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG können die Wohnungseigentümer den Verwalter jederzeit abberufen, ohne einen Grund angeben zu müssen. Vor der Reform war eine Abberufung nur zulässig, wenn ein wichtiger Grund vorlag oder die Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen enthielt. Diese Einschränkung ist vollständig weggefallen. Der Gesetzgeber hat damit klargestellt, dass das Vertrauen der Wohnungseigentümer in ihren Verwalter eine Grundvoraussetzung ist, auf die keine Begründung geschuldet wird. Besonders relevant: Es gibt keinen Bestandsschutz. Auch Verwalterstellungen, die vor dem 1. Januar 2020 begründet wurden, können nach neuem Recht jederzeit und ohne Grund abberufen werden.
Ein zweiter zentraler Aspekt der WEG-Reform betrifft den Verwaltervertrag selbst. Gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Hausverwalters, sofern er nicht ohnehin früher enden würde. Diese Regelung ist zwingend: Sie kann durch vertragliche Klauseln nicht zum Nachteil der Wohnungseigentümer abgeändert werden. Was die sechs Monate vergütungsrechtlich bedeuten und wie sich ersparte Aufwendungen des Verwalters auf die geschuldete Summe auswirken, erklärt das Kapitel zum Verwaltervertrag weiter unten.
Vier Wege zum Verwalterwechsel: Welche Option passt?
Es gibt nicht nur einen Weg, eine Hausverwaltung zu beenden. Welcher Weg sinnvoll ist, hängt von der vertraglichen Situation, dem Verhältnis zur Verwaltung und dem Ziel ab: Soll der Wechsel schnell gehen oder geräuschlos und kostengünstig?
Weg 1: Vertrag zum vereinbarten Ende auslaufen lassen. Hat der Verwaltervertrag ein festes Enddatum, ist dies der einfachste und günstigste Weg. Seit der WEG-Reform 2020 ist eine automatische Vertragsverlängerung nicht mehr möglich, sodass der Vertrag ohne aktives Zutun ausläuft. Zur Sicherheit empfiehlt sich dennoch, rechtzeitig, spätestens drei bis sechs Monate vor Vertragsende, einen Beschluss zur Nicht-Verlängerung zu fassen und dem Verwalter eine schriftliche Mitteilung zukommen zu lassen. So werden Streitigkeiten über eine stillschweigende Fortsetzung vermieden.
Weg 2: Abberufung per Mehrheitsbeschluss. Dies ist der gesetzlich geregelte Weg für Situationen, in denen die WEG nicht bis zum Vertragsende warten kann oder möchte. Die Abberufung erfolgt per einfachem Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss. Der Verwaltervertrag endet anschließend spätestens nach sechs Monaten; in dieser Zeit bleibt die Vergütungspflicht, reduziert um ersparte Aufwendungen, bestehen. Der genaue Ablauf wird im nächsten Kapitel Schritt für Schritt beschrieben.
Weg 3: Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Wenn schwerwiegende Pflichtverletzungen oder ein nachhaltig gestörtes Vertrauensverhältnis vorliegen, kann die WEG den Verwaltervertrag gleichzeitig mit der Abberufung fristlos kündigen. In diesem Fall entsteht ab sofort kein weiterer Vergütungsanspruch. Dieser Weg setzt voraus, dass ein wichtiger Grund im Sinne des § 626 BGB tatsächlich vorliegt und dokumentierbar ist. Das Kapitel zu wichtigen Gründen weiter unten listet anerkannte Konstellationen auf.
Weg 4: Aufhebungsvertrag. Gerade bei kleineren WEGs, in denen das persönliche Verhältnis zur Verwaltung noch intakt ist oder in denen eine reibungslose Übergabe besonders wichtig ist, erweist sich der Aufhebungsvertrag oft als eleganteste Lösung. Beide Parteien einigen sich einvernehmlich auf eine Beendigung zu einem bestimmten Datum und regeln alle offenen Punkte: Aktenübergabe, ausstehende Jahresabrechnungen, Übergabe von Kontozugängen. Dieses Verfahren ist für beide Seiten deutlich weniger konfliktbehaftet als eine einseitige Abberufung und kann den Übergang zur neuen Hausverwaltung erheblich erleichtern.
Schritt für Schritt: Wie läuft die Abberufung des Verwalters ab?
Die Abberufung des Hausverwalters folgt einem klar definierten Ablauf. Zentrales Instrument ist der Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. In vier Schritten gelangen Eigentümergemeinschaften von der Entscheidung zur rechtssicheren Abberufung des Verwalters.
Schritt 1: Eigentümerversammlung einberufen. Die Einberufungsfrist beträgt gemäß § 24 Abs. 4 WEG mindestens drei Wochen. Die Einladung muss in Textform (eine E-Mail genügt) an alle Wohnungseigentümer verschickt werden und die vollständige Tagesordnung enthalten. Der Tagesordnungspunkt „Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags" muss explizit aufgeführt sein. Ein Beschluss zu einem Punkt, der nicht ordnungsgemäß auf der Tagesordnung stand, ist anfechtbar und kann im Nachhinein für unwirksam erklärt werden. Soll auf derselben Versammlung auch ein neuer Verwalter bestellt werden, muss auch dieser Punkt vorab auf der Tagesordnung stehen.
Wenn der amtierende Verwalter die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ablehnt oder verzögert, stehen der WEG zwei Alternativen offen. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende kann die Einberufung nach § 24 Abs. 3 WEG selbst übernehmen. Alternativ können Wohnungseigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Stimmrechte innehaben, die Einberufung verlangen und bei anhaltender Weigerung des Verwalters die Versammlung selbst einberufen. Auf den vollständigen Ablauf einer Eigentümerversammlung geht der Ratgeber Eigentümerversammlung Ablauf ausführlich ein.
Schritt 2: Beschluss fassen und abstimmen. Auf der Eigentümerversammlung wird über die Abberufung abgestimmt. Gemäß § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG reicht eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Berechnungsgrundlage (nach Köpfen, Miteigentumsanteilen oder Wohnungen) richtet sich nach der Gemeinschaftsordnung. Der abzuberufende Verwalter hat in dieser Abstimmung kein Stimmrecht, auch wenn er selbst Wohnungseigentümer ist. Der Abberufungsbeschluss sollte zeitgleich mit einem Beschluss zur Kündigung des Verwaltervertrags verbunden werden; damit beginnt die sechsmonatige Maximallaufzeit gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG zu laufen.
Schritt 3: Abberufung dem Verwalter mitteilen. Nach dem Beschluss muss die Abberufung unverzüglich und schriftlich an den Hausverwalter kommuniziert werden. Mit Zugang dieser Mitteilung verliert er seine organschaftliche Stellung. Er ist ab sofort nicht mehr befugt, im Namen der WEG zu handeln, und muss alle Verwaltungsunterlagen, Kontozugänge, Versicherungsunterlagen, Daten und die Beschlusssammlung unverzüglich herausgeben (§ 18 Abs. 3 WEG). Die Mitteilung sollte per eingeschriebenem Brief oder auf anderem nachweisbaren Weg erfolgen.
Schritt 4: Neue Hausverwaltung bestellen. Damit keine verwaltungsfreie Zeit entsteht, sollte die Bestellung eines Nachfolgers idealerweise auf derselben Eigentümerversammlung erfolgen, auf der die Abberufung beschlossen wird. Praktisch bewährt hat sich, bereits vor der Eigentümerversammlung Angebote von Hausverwaltungen einzuholen und den ausgewählten Anbieter mit konkreten Leistungsbeschreibungen und Informationen zur Abstimmung vorzuschlagen.
Was passiert mit dem Verwaltervertrag nach der Abberufung?
Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters sofort, seinen Vergütungsanspruch jedoch nicht zwingend. Wie lange der Verwaltervertrag nach der Abberufung weiterläuft und welche Kosten in dieser Zeit entstehen, hängt von drei verschiedenen Konstellationen ab. Die wichtigste Erkenntnis vorab: Die sechs Monate nach einer Abberufung ohne wichtigen Grund sind keine Kündigungsfrist, in der der Verwalter noch weiterarbeitet. Er verliert sein Amt sofort. Die sechs Monate sind ausschließlich eine Vergütungsfortzahlungspflicht, keine Betriebsfortsetzungspflicht.
Konstellation 1: Abberufung ohne wichtigen Grund.
Der Verwaltervertrag endet gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung, frühestens jedoch zum regulären Vertragsende, wenn dieses vor den sechs Monaten liegt. Die Vergütungspflicht bleibt in diesem Zeitraum grundsätzlich bestehen. Allerdings muss sich der Verwalter gemäß § 615 BGB ersparte Aufwendungen anrechnen lassen, da er keine Leistungen mehr erbringt und entsprechende Kosten spart. In der Praxis reduziert sich die geschuldete Vergütung dadurch auf etwa 80 Prozent des vereinbarten Honorars.
Konstellation 2: Abberufung und fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
Liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 626 BGB vor, kann die WEG den Verwaltervertrag gleichzeitig mit der Abberufung fristlos kündigen. In diesem Fall entsteht ab dem Zeitpunkt der Kündigung kein weiterer Vergütungsanspruch. Die Abberufung aus wichtigem Grund kann der Gemeinschaft mehrere Monate Verwaltervergütung ersparen. Voraussetzung ist, dass der wichtige Grund tatsächlich vorliegt und im Streitfall nachweisbar ist.
Konstellation 3: Vertrag mit Kopplungsklausel.
Manche Verwalterverträge enthalten Klauseln, die die Vertragslaufzeit ausdrücklich an die Dauer der Bestellung als Verwalter knüpfen. In diesen Fällen endet der Verwaltervertrag automatisch mit der Abberufung, ohne dass eine gesonderte Kündigung erforderlich ist. Diese Konstellation ist in der Praxis seltener. Es lohnt sich dennoch, den Verwaltervertrag vor der Abberufung auf solche Klauseln zu prüfen.
Wann liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor?
Laut einer Umfrage unter WEG-Eigentümern zählen langsame Reaktionszeiten (36 Prozent), mangelnde Transparenz (35 Prozent) und fehlende Organisation (22 Prozent) zu den häufigsten Kritikpunkten an bestehenden Hausverwaltungen (Matera-Newsletter-Umfrage, November 2025). Diese Unzufriedenheiten rechtfertigen zwar eine Abberufung gemäß § 26 Abs. 3 WEG, begründen aber nicht automatisch einen wichtigen Grund im Sinne des § 626 BGB, der eine fristlose Kündigung ohne weitere Vergütungspflicht erlauben würde.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Hausverwalter erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen sind oder das Vertrauensverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter so nachhaltig gestört ist, dass der WEG die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum regulären Ende nicht zumutbar ist. Der Bundesgerichtshof hat dies in seiner Entscheidung vom 25. Februar 2022 (Az. V ZR 65/21) präzisiert und klargestellt, dass ein einzelner Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen sogar einen Anspruch auf Abberufung gegen die Gemeinschaft geltend machen kann, wenn die Abberufung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und die Gemeinschaft die Beschlussfassung ohne sachlichen Grund verweigert. Pflichtverletzungen geringeren Ausmaßes rechtfertigen allein keinen wichtigen Grund. Sie müssen entweder besonders schwerwiegend sein oder sich wiederholt ereignen.
Weitere anerkannte wichtige Gründe sind: der Abschluss von Verträgen im Namen der WEG ohne Beschluss oder Vollmacht, die Verweigerung der Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat ohne sachlichen Grund, die wiederholte Vernachlässigung dringender Instandhaltungsmaßnahmen sowie das eigenmächtige Übertragen von Verwalteraufgaben auf Dritte ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer. Gemäß § 57 VDIV Branchenbarometer 2025 melden bereits 57 Prozent der Hausverwaltungen, unrentable Mandate aufgegeben zu haben (vdiv.de), was die ohnehin angespannte Marktlage für Eigentümer weiter verschärft.
Muss die WEG den Verwalter vor der fristlosen Kündigung abmahnen?
Nicht jede Pflichtverletzung rechtfertigt sofort eine fristlose Kündigung. Vor einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund sollte die WEG den Verwalter schriftlich auf die konkrete Pflichtverletzung hinweisen und ihm eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen, sofern die Pflichtverletzung nicht so schwerwiegend ist, dass das Vertrauensverhältnis bereits unwiederbringlich zerstört ist. Die Abmahnung dient als Nachweis, dass der Verwalter von der Pflichtverletzung wusste und trotzdem keine Abhilfe geschaffen hat. Rechtlich ist sie entbehrlich, wenn das Vertrauen so nachhaltig gestört ist, dass eine Fortsetzung selbst nach Besserung nicht mehr zumutbar wäre (§ 626 BGB). Der gesamte Schriftverkehr (Abmahnung, Reaktion des Verwalters, Protokolle der Eigentümerversammlung) sollte sorgfältig dokumentiert werden, um die Rechtsposition der WEG zu sichern.
Was kostet die Abberufung des Verwalters?
Wie viel die Abberufung die WEG kostet, hängt unmittelbar davon ab, ob ein wichtiger Grund vorliegt oder nicht. Ohne wichtigen Grund schuldet die Eigentümergemeinschaft dem abberufenen Verwalter bis zu sechs Monate die vereinbarte Vergütung, reduziert um ersparte Aufwendungen. Bei einem WEG-Verwalterhonorar zwischen 27,37 und 41,65 Euro brutto pro Einheit und Monat (CRES Verwalterentgelt-Studie 2025, ivd.net) ergibt das für eine WEG mit 20 Einheiten eine Fortzahlungsbelastung von ungefähr 4.400 bis 6.700 Euro bei vollen sechs Monaten (auf Basis von 80 Prozent des vereinbarten Honorars). Endet der ursprüngliche Vertrag laut Laufzeit ohnehin früher, verkürzt sich dieser Zeitraum entsprechend.
Liegt ein wichtiger Grund vor und kündigt die WEG fristlos, entsteht kein weiterer Vergütungsanspruch. Bei einer WEG mit 20 Einheiten und einem Honorar von 35 Euro pro Einheit und Monat entspricht das einer möglichen Ersparnis von rund 4.200 Euro über sechs Monate. Allerdings sollten Eigentümergemeinschaften beachten, dass eine fristlose Kündigung ohne hinreichenden wichtigen Grund scheitern und Schadensersatzforderungen des Verwalters auslösen kann. Die Entscheidung, ob tatsächlich ein wichtiger Grund vorliegt, liegt allein im Verantwortungsbereich der WEG und sollte bei Unsicherheit mit rechtlichem Beistand geprüft werden.
Zu den direkten Vergütungskosten kommen weitere Positionen. Die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung wird von etwa 98 Prozent der Hausverwaltungen als Sonderleistung berechnet (CRES-Studie 2025, ivd.net). Diese Sonderhonorarklausel und ihre Höhe sollten im Verwaltervertrag geprüft werden, bevor die außerordentliche Versammlung einberufen wird. Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für die Protokollierung, für rechtliche Beratung bei der Prüfung eines wichtigen Grundes sowie für die Einholung von Angeboten neuer Hausverwaltungen. Eigentümergemeinschaften, die aktiv Anbieter vergleichen und wechseln, sparen im Durchschnitt etwa 18 Prozent der bisherigen Verwaltungskosten (Hugo Lime, Head of Data, Matera, interne Analyse 2026).
Häufige Fehler bei der Abberufung des Verwalters
Trotz der vereinfachten Rechtslage seit der WEG-Reform 2020 unterlaufen Eigentümergemeinschaften bei der Abberufung regelmäßig Fehler, die den Prozess verzögern, verteuern oder rechtlich angreifbar machen.
Der folgenreichste Fehler ist die Trennung von Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags. Die WEG beschließt die Abberufung, vergisst aber, gleichzeitig die Kündigung des Verwaltervertrags auszusprechen. Formal läuft der Verwaltervertrag dann noch bis zu sechs Monate weiter, obwohl die WEG bereits einen neuen Hausverwalter eingesetzt hat. Das Ergebnis sind doppelte Verwaltungskosten für den Übergangszeitraum.
Ein weiterer häufiger Fehler ist die mangelhafte Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Wird der Tagesordnungspunkt „Abberufung des Verwalters" nicht vorab ordnungsgemäß angekündigt, ist der Beschluss anfechtbar. Gleiches gilt, wenn die Einberufungsfrist von drei Wochen unterschritten wurde. Der Punkt „Bestellung eines neuen Verwalters" muss ebenfalls auf der Tagesordnung stehen, wenn er auf derselben Versammlung beschlossen werden soll.
Bei der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund unterschätzen viele Eigentümergemeinschaften die Beweislast. Wer einen wichtigen Grund geltend macht, muss ihn im Streitfall nachweisen können. Fehlende Dokumentation von Pflichtverletzungen, ausgebliebene Abmahnungen und nicht protokollierte Beschwerden schwächen die Rechtsposition erheblich. Eine lückenlose Beschlusssammlung und dokumentierter Schriftverkehr mit dem Verwalter sind deshalb keine bürokratische Formalität, sondern wichtige Sicherungsmaßnahmen.
Neue Hausverwaltung finden nach der Abberufung
Nach der Abberufung stehen zwei Aufgaben parallel an: die ordnungsgemäße Übergabe aller Verwaltungsunterlagen organisieren und möglichst schnell eine neue Hausverwaltung finden. Beides sollte nicht nacheinander, sondern gleichzeitig angegangen werden.
Der abberufene Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, alle Verwaltungsunterlagen, Kontozugänge, Versicherungspolizen, Wirtschaftspläne und die Beschlusssammlung unverzüglich an die Wohnungseigentümer oder die neue Hausverwaltung herauszugeben (§ 18 Abs. 3 WEG). Kommt er dieser Pflicht nicht nach, können die Eigentümer die Herausgabe gerichtlich einklagen. Praktisch bewährt hat sich, die Übergabe in einem Protokoll zu dokumentieren, das von beiden Seiten unterzeichnet wird. Damit sind Vollständigkeit und Zeitpunkt der Übergabe belegt.
Bei der Auswahl der neuen Hausverwaltung sollten drei Kriterien besonders beachtet werden. Erstens die Zertifizierung nach § 26a WEG, die seit der WEG-Reform für Gemeinschaften mit mindestens drei Wohnungseigentümern gesetzlich vorgeschrieben ist. Anbieter ohne diese Zertifizierung sollten nicht in die engere Wahl kommen. Zweitens der Betreuungsschlüssel pro Verwalter: Der Branchendurchschnitt liegt bei etwa 80 Einheiten pro Verwalter (VDIV Branchenbarometer 2025, vdiv.de); spezialisierte Anbieter betreuen deutlich weniger. Drittens garantierte Reaktionszeiten, da langsame Reaktionszeiten der häufigste Kritikpunkt an bestehenden Hausverwaltungen sind. Den gesamten Prozess des Verwalterwechsels von den ersten Warnsignalen bis zur Übergangsphase beschreibt der Ratgeber Hausverwaltung wechseln ausführlich.
Matera als Hausverwaltung nach dem Verwalterwechsel
Für WEGs, die nach der Abberufung eine neue Hausverwaltung suchen, bietet Matera in mehreren deutschen Städten eine WEG-Verwaltung mit einem persönlichen, zertifizierten Hausverwalter nach § 26a WEG als Ansprechpartner vor Ort an. Das Angebot ist verfügbar in Berlin, Hamburg, Köln, München, Düsseldorf und Stuttgart sowie in deren Umgebung. Im Hintergrund arbeiten über 70 festangestellte Experten mit einer garantierten Reaktionszeit von max. 48 Stunden. Für WEGs außerhalb dieser Städte bietet Matera bundesweit eine Fernverwaltung mit denselben kaufmännischen, technischen und rechtlichen Leistungen an, jedoch ohne Vor-Ort-Präsenz. Als dritte Option gibt es die unterstützte Selbstverwaltung, bei der ein Wohnungseigentümer das Verwalteramt selbst übernimmt und dabei von Matera mit Plattform, Buchhaltungstools und dem Expertenteam unterstützt wird. Matera verwaltet nach eigenen Angaben über 15.000 Wohneinheiten in Deutschland. Erfahrungsberichte von Kunden sind im Artikel Matera Erfahrungen zusammengestellt.
Fazit zur Abberufung des Verwalters
Die Abberufung des WEG-Verwalters ist seit der WEG-Reform 2020 deutlich einfacher geworden: Einfache Mehrheit auf der Eigentümerversammlung genügt, ein Grund muss nicht angegeben werden. Entscheidend ist, Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags von Anfang an zusammenzudenken. Wer nur abberuft, ohne den Verwaltervertrag zu kündigen oder sich auf einen wichtigen Grund zu stützen, zahlt bis zu sechs Monate weiter. Der eleganteste Weg ist in vielen Fällen der Aufhebungsvertrag, der alle offenen Fragen einvernehmlich regelt. Liegt ein wichtiger Grund vor, kann der Verwaltervertrag fristlos beendet werden und spart der WEG erhebliche Kosten. Wer nach dem Wechsel eine neue Hausverwaltung sucht, sollte Zertifizierung nach § 26a WEG, Betreuungsrelation und Reaktionszeitgarantien als zentrale Auswahlkriterien nutzen. Einen Überblick über Hausverwaltungsangebote in den größten deutschen Städten bietet etwa der Ratgeber Hausverwaltung in Berlin.
FAQ — Häufige Fragen zum Verwalter abberufen
Kann ich den WEG-Verwalter ohne Angabe von Gründen abberufen?
Ja. Seit der WEG-Reform 2020 (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG, in Kraft ab 01.12.2020) ist die Abberufung des Verwalters jederzeit und ohne Angabe von Gründen möglich. Es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung. Es gibt keinen Bestandsschutz: Auch Verwalterstellungen, die vor dem 1. Dezember 2020 begründet wurden, können nach neuem Recht jederzeit beendet werden.
Was passiert mit dem Verwaltervertrag nach der Abberufung?
Der Verwaltervertrag endet gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung. In dieser Zeit bleibt die Vergütungspflicht bestehen, reduziert um ersparte Aufwendungen des Verwalters (in der Praxis ca. 80 Prozent des Honorars). Liegt ein wichtiger Grund vor und wird fristlos gekündigt, entfällt die Fortzahlungspflicht sofort. Enthält der Verwaltervertrag eine Kopplungsklausel, endet der Vertrag automatisch mit der Abberufung.
Wie viele Stimmen sind nötig, um den Verwalter abzuberufen?
Für die Abberufung reicht eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen auf der Eigentümerversammlung. Die Berechnungsgrundlage (nach Köpfen, Miteigentumsanteilen oder Wohnungen) richtet sich nach der Gemeinschaftsordnung. Im Umlaufverfahren ist dagegen Allstimmigkeit erforderlich: Alle Wohnungseigentümer müssen zustimmen.
Was sind typische wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags?
Als wichtige Gründe im Sinne des § 626 BGB sind unter anderem anerkannt: mehrjährige Nichteinberufung der Eigentümerversammlung, schwerwiegende und wiederholt fehlerhafte Jahresabrechnungen ohne Korrektur nach Aufforderung, nachhaltiges Vertrauensversagen durch Verwalterverhalten, unerlaubter Umgang mit WEG-Vermögen sowie beharrliche Nichtumsetzung von Eigentümerbeschlüssen. Bloße Unzufriedenheit oder einzelne kleinere Fehler reichen in der Regel nicht aus.
Muss der Verwalter nach der Abberufung noch weiterarbeiten?
Nein. Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters sofort. Er darf ab dem Beschlusszeitpunkt keine Verwaltungshandlungen mehr vornehmen. Die sechs Monate nach der Abberufung sind ausschließlich eine Vergütungsfortzahlungsfrist, keine Pflicht zur weiteren Dienstleistung. Der Verwalter ist umgekehrt verpflichtet, alle Unterlagen, Kontozugänge und die Beschlusssammlung unverzüglich herauszugeben (§ 18 Abs. 3 WEG).
Kann ein einzelner Eigentümer die Abberufung des Verwalters erzwingen?
Grundsätzlich nicht durch einen Einzelbeschluss. Der BGH hat jedoch in seiner Entscheidung V ZR 65/21 vom 25. Februar 2022 klargestellt, dass ein einzelner Wohnungseigentümer unter bestimmten Umständen einen Anspruch auf Abberufung gegen die Gemeinschaft gerichtlich durchsetzen kann: nämlich dann, wenn die Abberufung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und die Gemeinschaft die Beschlussfassung ohne sachlichen Grund verweigert.
Wie lange darf eine WEG ohne Verwalter sein?
Das Gesetz sieht keine starre Frist vor. In der Praxis sollte die Bestellung einer neuen Hausverwaltung so früh wie möglich erfolgen, um eine verwaltungsfreie Zeit zu vermeiden. Idealerweise wird der neue Verwalter auf derselben Eigentümerversammlung bestellt, auf der der bisherige Hausverwalter abberufen wird.
Gibt es eine Pflicht zur Abmahnung vor der fristlosen Kündigung?
Eine Abmahnung ist nicht in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben, aber in vielen Konstellationen empfehlenswert. Sie ist entbehrlich, wenn das Vertrauensverhältnis so nachhaltig gestört ist, dass eine Fortsetzung selbst nach Besserung nicht mehr zumutbar wäre. In allen anderen Fällen sollte die WEG den Verwalter schriftlich abmahnen und eine Frist zur Abhilfe setzen, bevor sie die fristlose Kündigung ausspricht.
