Redaktionshinweis: Dieser Ratgeber wurde von der Redaktion bestehausverwaltung.com auf Basis öffentlich zugänglicher Daten erstellt.
Auf einen Blick
- WEG-Selbstverwaltung ist rechtlich möglich: Eigentümer können beschließen, die Verwaltung gemeinsam oder durch einen aus ihrer Mitte bestellten Verwalter zu übernehmen.
- Der Zeitaufwand für den Eigentümer-Verwalter beträgt in der Praxis 5 bis 20 Stunden pro Monat — mit deutlichen Spitzen bei Eigentümerversammlungen, Sanierungsprojekten oder rechtlichen Auseinandersetzungen.
- Fehler in der Buchhaltung, bei der Einberufung der Eigentümerversammlung oder in der Instandhaltungsplanung können zu persönlichen Haftungsansprüchen gegen den Eigentümer-Verwalter führen.
- Anbieter wie Matera bieten mit der unterstützten Selbstverwaltung einen Mittelweg: Eigentümer behalten die Kontrolle, erhalten aber Plattform, WEG-Zahlungskonto, Buchhaltungstools und ein Expertenteam für Rechts- und Baufragen im Hintergrund.
Die Selbstverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtlich möglich und in Deutschland bei kleinen WEGs durchaus verbreitet. Wer eine Wohnung in einer WEG besitzt, fragt sich oft: Brauchen wir wirklich eine externe Hausverwaltung, oder können wir das selbst übernehmen? Die Antwort ist: Es kommt auf die WEG-Größe, das Engagement der Eigentümer und die Bereitschaft zur persönlichen Haftung an. Dieser Ratgeber erklärt die zwei Selbstverwaltungsmodelle, die damit verbundenen Aufgaben und Risiken und zeigt, wann eine professionelle Alternative sinnvoll ist.
Ist WEG-Selbstverwaltung rechtlich möglich?
Ja. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt nicht vor, dass eine WEG zwingend eine externe, professionelle Hausverwaltung beauftragen muss. Die Eigentümergemeinschaft kann durch Beschluss entscheiden, die Verwaltung selbst zu übernehmen.
Einschränkung seit der WEG-Reform 2020: Nach §26a WEG hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, bei einer WEG mit mindestens drei Eigentümern zu verlangen, dass der Verwalter eine IHK-Zertifizierung nachweist. Entscheidet die Mehrheit, dass einer der Eigentümer das Verwalteramt übernimmt, kann dieser ebenfalls zur Zertifizierung verpflichtet werden, wenn mindestens drei Eigentümer das einfordern. Für sehr kleine WEGs mit zwei Eigentümern besteht diese Anforderung nicht.
Wichtig ist der Unterschied zwischen der Selbstverwaltung der WEG und der Verwaltung der eigenen Mietwohnung innerhalb einer WEG: Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Einheit, kann er die Vermietung selbst übernehmen. Die gemeinschaftliche Verwaltung des Hauses (Treppenhaus, Fassade, Dach, Heizung) ist davon unabhängig und betrifft die gesamte Eigentümergemeinschaft.
Die zwei Modelle der WEG-Selbstverwaltung
Wer eine WEG selbst verwalten will, hat zwei grundsätzlich verschiedene Wege:
Die echte Selbstverwaltung ohne jeden Verwalter funktioniert in der Praxis nur bei sehr kleinen WEGs mit zwei bis drei Eigentümern, die gut miteinander auskommen. Sobald Meinungsverschiedenheiten entstehen oder ein Eigentümer wegzieht, entstehen schnell Handlungsblockaden.
Welche Aufgaben und welcher Zeitaufwand entstehen?
Das WEG-Recht legt dem Verwalter in §27 WEG einen umfangreichen Aufgabenkatalog auf. Wer das Verwalteramt selbst übernimmt, trägt die Verantwortung für alle diese Bereiche.
Zu den kaufmännischen Aufgaben gehören: Wirtschaftsplan aufstellen und genehmigen lassen, Jahresabrechnung erstellen, Hausgeld einziehen, WEG-Konto führen, Instandhaltungsrücklage verwalten, Verträge mit Dienstleistern schließen. Dieser Bereich allein erfordert grundlegende Buchhaltungskenntnisse und kostet mehrere Stunden pro Monat mit deutlichen Spitzen zum Jahresabschluss.
Zu den technischen Aufgaben gehören: Schäden feststellen, Handwerker beauftragen, Versicherungsfälle melden und begleiten, Instandhaltungsmaßnahmen planen und koordinieren. Wer kein technisches Vorwissen hat, ist hier auf bezahlte externe Experten angewiesen.
Zu den rechtlichen und organisatorischen Aufgaben gehören: Eigentümerversammlungen einberufen (mit korrekter Frist von mindestens drei Wochen nach §24 WEG), leiten und protokollieren, Beschlüsse umsetzen, Beschluss-Sammlung führen.
Der Zeitaufwand hängt stark von der WEG-Größe und dem Zustand des Gebäudes ab. Für eine WEG mit 5–10 Einheiten ohne laufende Sanierungsprojekte sind 5–10 Stunden pro Monat realistisch, zuzüglich Stoßphasen rund um die Eigentümerversammlung oder bei größeren Schäden. Was eine Hausverwaltung im Detail leisten muss, erklärt der Ratgeber Hausverwaltung Aufgaben.
Risiken und Haftung bei der WEG-Selbstverwaltung
Der Eigentümer, der das Verwalteramt übernimmt, haftet persönlich für Fehler in der Verwaltung.
Typische Haftungsrisiken sind:
- fehlerhafte Jahresabrechnung (kann angefochten werden und zu kostenpflichtigen Korrekturen führen),
- verspätete oder fehlerhafte Einberufung der Eigentümerversammlung (Beschlüsse können angefochten werden),
- Versäumnis bei dringenden Instandhaltungsmaßnahmen (führt zu Folgeschäden am Gemeinschaftseigentum),
- fehlerhafter Umgang mit dem Gemeinschaftsvermögen (persönliche Haftung nach §280 BGB).
Ohne Berufshaftpflichtversicherung sind diese Risiken für einen Eigentümer-Verwalter existenzgefährdend. Eine externe professionelle Hausverwaltung ist automatisch über ihre Berufshaftpflicht abgesichert. Wer das Verwalteramt selbst übernimmt, sollte eine private Haftpflichtversicherung auf WEG-Verwaltungsrisiken prüfen.
Hinzu kommt das Kontinuitätsrisiko: Zieht der Eigentümer-Verwalter weg oder ist er länger krank, muss die WEG kurzfristig einen neuen Verwalter bestellen. Bei externen Hausverwaltungen ist die Kontinuität unabhängig von Personalveränderungen.
Selbstverwaltung vs. professionelle Hausverwaltung: Ein Vergleich
Über den rein rechnerischen Kostenvergleich hinaus lohnt sich die Frage: Was ist meine Zeit wert? Wer 10 Stunden pro Monat in die Verwaltung investiert, "spart" 27–42 € pro Einheit und Monat, aber nur dann, wenn keine kostspieligen Fehler passieren. Was die verschiedenen Verwaltungsformen für WEGs ausmachen, erklärt der Ratgeber Arten von Hausverwaltungen.
Matera Hausverwaltung für WEGs mit Selbstverwaltung
Wer selbst verwalten möchte, muss nicht allein auf sich gestellt sein. Matera bietet neben der Vollverwaltung für große WEGs und der Fernverwaltung auch eine unterstützte Selbstverwaltung für kleine WEgs an: Eigentümer behalten das Verwalteramt, erhalten aber Zugang zu einer Plattform mit WEG-Zahlungskonto, Buchhaltungstools, Dokumentenmanagement, ETV-Management (digitale Einladung, Abstimmung, Protokoll) und einem Verzeichnis von über 1.000 geprüften Handwerkern.
Dazu steht ein Team aus über 70 festangestellten Experten (Juristen, Buchhaltern, Bauexperten) im Hintergrund zur Verfügung, das bei rechtlichen oder technischen Fragen konsultiert werden kann. Das reduziert das Fachkenntnisrisiko erheblich, ohne dass Eigentümer die Kontrolle abgeben.
Dieses Modell eignet sich für WEGs, in denen ein Eigentümer das Verwalteramt gerne selbst führt, aber nicht alle Spezialkenntnisse mitbringt oder nicht auf externe Experten verzichten möchte. Matera ist mit dieser Selbstverwaltungsoption bundesweit verfügbar. In Städten wie München, Berlin oder Köln wo die Verwaltungskosten über dem Bundesdurchschnitt liegen, kann das Modell besonders interessant sein.
WEG-Selbstverwaltung für kleine WEGs
WEG-Selbstverwaltung ist rechtlich erlaubt und für kleine Eigentümergemeinschaften mit stabiler Struktur und engagierten Eigentümern ein gangbarer Weg. Der Zeitaufwand, das persönliche Haftungsrisiko und die Anforderungen an Fachkenntnisse sind jedoch erheblich. Ab einer WEG-Größe von 10 oder mehr Einheiten oder bei laufenden Sanierungsvorhaben übersteigt der Aufwand in den meisten Fällen die eingesparten Verwaltungsgebühren. Wer selbst verwalten möchte, sollte die unterstützte Selbstverwaltung als Mittelweg in Betracht ziehen. Wer die Verantwortung abgeben möchte, findet in der Fernverwaltung oder Vollverwaltung professionelle Alternativen, die alle kaufmännischen, technischen und rechtlichen Aufgaben übernehmen.
FAQ: Häufige Fragen zur WEG-Selbstverwaltung
Kann ich als einzelner Wohnungseigentümer die WEG selbst verwalten?
Ja, wenn die Eigentümergemeinschaft Sie per Beschluss als Verwalter bestellt. Sie haben dann die gleichen Rechte und Pflichten wie ein externer Verwalter nach §27 WEG, inklusive persönlicher Haftung für Fehler.
Braucht eine WEG zwingend eine externe Hausverwaltung?
Nein. Das WEG-Gesetz schreibt keine externe Verwaltung vor. Eigentümer können beschließen, die Verwaltung selbst zu übernehmen. Einzige Einschränkung: Bei WEGs mit 3 oder mehr Eigentümern kann jeder einzelne Eigentümer verlangen, dass der Verwalter eine IHK-Zertifizierung nach §26a WEG nachweist.
Was passiert, wenn die WEG gar keinen Verwalter hat?
Bei der echten Selbstverwaltung ohne bestellten Verwalter handelt die WEG als Gemeinschaft gemeinsam. Das ist rechtlich möglich, führt aber bei Streit oder Passivität einzelner Eigentümer schnell zu Handlungsblockaden. Notfalls kann das Amtsgericht auf Antrag einen Notverwalter einsetzen.
Wie hoch ist der typische Zeitaufwand für einen Eigentümer-Verwalter?
Für eine WEG mit 5–10 Einheiten sind 5–10 Stunden pro Monat realistisch, mit Spitzen rund um die Eigentümerversammlung oder bei größeren Schäden. Bei Sanierungsprojekten oder rechtlichen Auseinandersetzungen kann der Aufwand deutlich höher liegen.
Muss ein Eigentümer-Verwalter eine Vergütung erhalten?
Der Verwalter hat einen Anspruch auf eine angemessene Vergütung, sofern die Eigentümergemeinschaft das nicht ausdrücklich ausschließt. Die Vergütung wird per Beschluss festgelegt.
Welche Alternativen gibt es zur vollständigen Selbstverwaltung?
Die unterstützte Selbstverwaltung gibt Eigentümern Plattform, Werkzeuge und Expertenteam im Hintergrund, ohne das Verwalteramt abzugeben. Die Fernverwaltung übernimmt alle Aufgaben ohne Vor-Ort-Präsenz. Die Vollverwaltung mit persönlichem Verwalter ist die umfassendste Form der professionellen WEG-Verwaltung.
