Redaktionshinweis: Dieser Ratgeber wurde von der Redaktion bestehausverwaltung.com auf Basis öffentlich zugänglicher Daten erstellt: Branchenberichte von VDIV und CRES, dem Wohnungseigentumsgesetz sowie Google-Bewertungen von Hausverwaltungen (Stand: April 2026).
Auf einen Blick
- 57 % der deutschen Hausverwaltungen haben bereits unrentable Mandate aufgegeben, kleine WEGs sind besonders betroffen (VDIV Branchenbarometer 2025, vdiv.de)
- Die Verwaltungskosten liegen für kleine WEGs bei 25 bis 40 Euro netto pro Einheit und Monat, oft ergänzt durch Pauschalgebühren (CRES 2025, ivd.net)
- Selbstverwaltung spart Kosten, birgt aber Haftungsrisiken und erfordert Fachwissen in Buchhaltung und WEG-Recht
- Hausverwaltungen wie Matera betreuen WEGs ab 2 Einheiten und bieten drei Verwaltungsmodelle an, die sich an die Bedürfnisse kleiner sowie großer Gemeinschaften anpassen
Wer eine Eigentumswohnung in einem kleinen Mehrfamilienhaus besitzt, kennt das Problem: Die Suche nach einer professionellen Hausverwaltung gestaltet sich deutlich schwieriger als bei großen Wohnanlagen. 57 % der Hausverwaltungen in Deutschland haben bereits unrentable Mandate aufgegeben (VDIV Branchenbarometer 2025, vdiv.de), und kleine Objekte sind davon besonders betroffen. Gleichzeitig zeigen Branchendaten, dass die Mehrheit der deutschen WEGs aus wenigen Einheiten besteht. Dieser Ratgeber erklärt, warum kleine WEGs besondere Herausforderungen haben, welche Verwaltungsmodelle in Frage kommen und welche Anbieter kleine Gemeinschaften tatsächlich betreuen.
Warum finden kleine WEGs schwer eine Hausverwaltung?
Der Verwaltungsaufwand für eine WEG mit 4 Einheiten unterscheidet sich kaum von dem einer WEG mit 40 Einheiten. Die Hausverwaltung muss in beiden Fällen eine Eigentümerversammlung organisieren, eine Jahresabrechnung erstellen, einen Wirtschaftsplan aufstellen und bei Schäden oder Streitigkeiten reagieren. Bei einer kleinen WEG verteilen sich die Verwaltungsgebühren aber auf deutlich weniger Einheiten, was das Mandat für viele Verwaltungen unattraktiv macht.
„Wir haben heute einen Verwaltermarkt und keinen Eigentümermarkt mehr", sagt Martin Kassler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland (haufe.de). Die Zahlen bestätigen das: 70 % der Hausverwaltungen berichten von einer Überlastung ihrer Mitarbeiter, und 57 % haben bereits Mandate aufgegeben, die sich wirtschaftlich nicht mehr lohnen (VDIV Branchenbarometer 2025, vdiv.de). Betroffen sind vor allem Objekte mit weniger als 10 oder sogar 20 Einheiten.
Für Eigentümer in kleinen WEGs hat das konkrete Folgen: Die Verwaltersuche dauert oft Monate, Angebote sind rar und die Konditionen ungünstig. Manche WEGs finden über einen längeren Zeitraum überhaupt keinen professionellen Verwalter und müssen sich notgedrungen selbst verwalten.
Die Herausforderungen lassen sich auf vier Kernprobleme zusammenfassen:
„Hausverwaltungen übernehmen heute Funktionen, die von Begleitungen von Sanierungen und Energieberatung über umfassende Verwaltungsaufgaben bis hin zu Notfallmanagement reichen", erklärt Carl-Christian Franzen, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord (ivd.net). Dieses gewachsene Aufgabenspektrum macht es für Verwaltungen noch schwieriger, kleine Mandate wirtschaftlich zu betreuen.
Selbstverwaltung oder professionelle Verwaltung: Was lohnt sich für kleine WEGs?
Wenn kein professioneller Verwalter gefunden wird oder die Kosten zu hoch erscheinen, liegt die Selbstverwaltung nahe. Dabei übernimmt ein Eigentümer die Rolle des internen Verwalters und kümmert sich um Buchhaltung, Eigentümerversammlung und Instandhaltung. Das spart Verwaltungsgebühren, bringt aber auch Verantwortung und Risiken mit sich.
Häufige Fehler bei der Selbstverwaltung kleiner WEGs
Wer eine WEG ohne professionelle Unterstützung verwaltet, macht erfahrungsgemäß in sechs Bereichen besonders häufig Fehler:
Fehlerhafte Kostenverteilung: Die Verteilung der Gemeinschaftskosten muss sich an den Miteigentumsanteilen orientieren, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht. In der Praxis werden Kosten oft pauschal oder nach Wohnfläche umgelegt, ohne dass ein entsprechender Beschluss vorliegt.
Fehlende Erhaltungsrücklage: Jede WEG ist verpflichtet, eine Erhaltungsrücklage zu bilden. Kleine WEGs verzichten darauf häufig, weil die monatlichen Beträge gering erscheinen. Bei einem plötzlichen Sanierungsbedarf fehlt dann das finanzielle Polster. In einer Umfrage unter WEG-Eigentümern halten 80 % die Rücklagen ihrer WEG für nicht ausreichend (Matera-Newsletter-Umfrage, November 2025).
Formfehler bei der Eigentümerversammlung: Die ETV muss fristgerecht einberufen (mindestens 3 Wochen vorher, §24 Abs. 4 WEG), ordnungsgemäß protokolliert und die Beschlüsse korrekt verkündet werden. Formfehler können dazu führen, dass Beschlüsse anfechtbar sind.
Unzureichender Versicherungsschutz: Eine Gebäudeversicherung ist Pflicht, aber viele selbstverwaltete WEGs prüfen den Versicherungsschutz nicht regelmäßig. Im Schadensfall kann das teuer werden.
Fehlendes Haftpflichtbewusstsein: Der interne Verwalter haftet persönlich für Fehler in der Verwaltung. Diese Haftung lässt sich zwar durch eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung absichern, doch viele Selbstverwalter sind sich dieses Risikos nicht bewusst.
Mangelhafte Buchhaltung: Die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan müssen den Anforderungen des WEG-Gesetzes entsprechen. Fehler in der Buchhaltung können zu Nachzahlungen, Streit unter Eigentümern oder sogar gerichtlichen Auseinandersetzungen führen.
Trotz dieser Risiken hat die Selbstverwaltung für kleine WEGs einen klaren Vorteil: Sie spart Verwaltungsgebühren. Für eine WEG mit 4 Einheiten, die monatlich 35 Euro pro Einheit an eine professionelle Verwaltung zahlen würde, ergibt sich eine jährliche Ersparnis von rund 1.680 Euro. Die Frage ist, ob diese Ersparnis den Zeitaufwand, das Haftungsrisiko und das fehlende Fachwissen aufwiegt.
Drei Verwaltungsmodelle im Vergleich
Zwischen vollständiger Selbstverwaltung und einer professionellen Vollverwaltung gibt es Abstufungen. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Unterschiede:
Was eine gute Hausverwaltung für kleine WEGs leisten muss
Die Anforderungen an eine Hausverwaltung unterscheiden sich bei kleinen WEGs in einigen Punkten von denen großer Gemeinschaften. Wer wenige Einheiten verwaltet, braucht keine komplexe Teamstruktur, sondern vor allem Zuverlässigkeit, Erreichbarkeit und ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.
Hausverwaltungen für kleine WEGs im Vergleich 2026
Der Markt für die Verwaltung kleiner WEGs ist überschaubarer als für große Gemeinschaften. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über Anbietertypen, die kleine WEGs tatsächlich annehmen.
Worauf es bei der Anbieterwahl ankommt
Bei der Bewertung eines Anbieters für kleine WEGs sollten Eigentümer auf drei Punkte achten: Erstens, ob der Anbieter eine Mindestgröße voraussetzt und die eigene WEG tatsächlich annehmen würde. Zweitens, welche Verwaltungsmodelle zur Auswahl stehen, denn nicht jede kleine WEG braucht eine Vollverwaltung. Und drittens, wie transparent die Kostenstruktur ist, insbesondere welche Sonderhonorare anfallen können.
Matera ist einer der wenigen Anbieter, die alle drei Verwaltungsmodelle für kleine WEGs ab 2 Einheiten anbieten: Die unterstützte Selbstverwaltung für Eigentümer, die Kosten sparen und die Kontrolle behalten möchten. Die Fernverwaltung für WEGs, die alle Aufgaben abgeben wollen, aber keinen Verwalter vor Ort brauchen. Und die Vollverwaltung mit persönlichem Verwalter vor Ort für WEGs in Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, München, Frankfurt und Stuttgart.
Dabei ist Matera nicht auf kleine WEGs beschränkt. Dank der Vollverwaltung eignet sich das Angebot gleichermaßen für große WEGs mit 50 oder mehr Einheiten. Die drei Modelle decken WEGs von 2 bis 200 Einheiten ab.
Einen allgemeinen Überblick über die verschiedenen Arten von Hausverwaltungen bietet unser Ratgeber zu den Verwaltungsmodellen.
Was kostet die Verwaltung einer kleinen WEG?
Die Verwaltungskosten hängen von der Anzahl der Einheiten, dem gewählten Modell und dem Leistungsumfang ab. Kleine WEGs zahlen pro Einheit mehr als große Gemeinschaften, weil sich der Grundaufwand auf weniger Eigentümer verteilt.
Bei sehr kleinen WEGs (2–5 Einheiten) setzen viele Verwaltungen eine monatliche Pauschalgebühr an statt einer Abrechnung pro Einheit. Der Grund: Der Grundaufwand für Buchhaltung, ETV-Organisation und Kommunikation ist unabhängig von der Objektgröße nahezu gleich.
Zum Vergleich: Eine WEG mit 4 Einheiten, die 35 Euro netto pro Einheit zahlt, kommt auf 1.680 Euro Verwaltungskosten im Jahr. Die gleiche Verwaltung berechnet einer WEG mit 40 Einheiten etwa 25 Euro pro Einheit, also 12.000 Euro jährlich. Der Aufwand für die Verwaltung ist in beiden Fällen ähnlich, die Einnahmen unterscheiden sich um den Faktor sieben.
Diese Kostenstruktur erklärt, warum die unterstützte Selbstverwaltung für kleine WEGs oft das wirtschaftlichste Modell ist: Sie kostet weniger als eine professionelle Vollverwaltung, bietet aber Buchhaltungstools, ein Zahlungskonto und Expertenzugang, die das Haftungsrisiko und den Zeitaufwand der reinen Selbstverwaltung deutlich reduzieren.
Zu den Basiskosten kommen in vielen Fällen Sonderhonorare hinzu. Rund 98 % der Verwalter berechnen außerordentliche Eigentümerversammlungen separat, und bei Sanierungsprojekten fallen zusätzlich 3–5 % der Bausumme für die Bauüberwachung an. Insgesamt können Sonderleistungen die Basisgebühr um 30 bis 50 % erhöhen.
„Ohne angemessene Vergütung keine professionelle Dienstleistung", kommentiert der VDIV Deutschland die Kostenentwicklung in der Branche (vdiv.de). Wer bei den Verwaltungskosten spart, riskiert mangelnde Betreuung. Wer aktiv Angebote vergleicht, kann laut einer Datenanalyse des Anbieters Matera im Schnitt 18 % an Verwaltungskosten einsparen, ohne auf Qualität verzichten zu müssen (Hugo Lime, Head of Data, Matera).
Fazit
Kleine WEGs haben es auf dem Verwaltermarkt schwerer als große Gemeinschaften. Viele Hausverwaltungen lehnen Objekte mit wenigen Einheiten ab, weil der Verwaltungsaufwand wirtschaftlich nicht im Verhältnis steht. Die gute Nachricht: Es gibt Alternativen. Anbieter wie Matera betreuen WEGs ab 2 Einheiten und bieten mit der unterstützten Selbstverwaltung, der Fernverwaltung und der Vollverwaltung drei Modelle an, die sich an unterschiedliche Bedürfnisse anpassen. Wer sich für die Selbstverwaltung entscheidet, sollte die Haftungsrisiken kennen und die sechs häufigsten Fehler vermeiden. Und wer einen professionellen Verwalter sucht, profitiert davon, Angebote aktiv zu vergleichen. Einen Überblick über Anbieter in verschiedenen Städten bieten unsere Ratgeber zu Hausverwaltungen in Hamburg und weiteren Städten.
FAQ: Häufige Fragen zur Hausverwaltung für kleine WEGs
Was ist eine kleine WEG?
Eine gesetzliche Definition gibt es nicht. In der Praxis gelten Wohnungseigentümergemeinschaften mit 2 bis 10 Einheiten als klein. Manche Hausverwaltungen setzen ihre Mindestgröße bereits bei 10 oder 20 Einheiten an, sodass WEGs unterhalb dieser Schwelle als „klein" im Sinne des Marktes gelten.
Was kostet eine Hausverwaltung für eine WEG mit 5 Einheiten?
Die Kosten liegen für kleine WEGs bei etwa 25 bis 45 Euro netto pro Einheit und Monat (CRES 2025, ivd.net). Bei sehr kleinen Objekten (2–5 Einheiten) setzen viele Verwaltungen eine Pauschalgebühr von 200 bis 480 Euro monatlich an. Dazu können Sonderhonorare für außerordentliche Leistungen kommen.
Kann eine WEG mit 3 Eigentümern sich selbst verwalten?
Ja. Eine WEG kann einen der Eigentümer als internen Verwalter bestellen. Dieser übernimmt dann die Aufgaben einer professionellen Verwaltung: Buchhaltung, ETV-Organisation, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Allerdings haftet der interne Verwalter persönlich für Fehler. Eine Alternative ist die unterstützte Selbstverwaltung, bei der ein Anbieter wie Matera die Plattform, die Buchhaltungstools und ein Expertenteam bereitstellt, während die Eigentümer die Kontrolle behalten.
Welche Hausverwaltung nimmt kleine WEGs an?
Anbieter wie Matera betreuen WEGs ab 2 Einheiten mit drei verschiedenen Verwaltungsmodellen. Daneben gibt es regionale Hausverwaltungen, die sich bewusst auf kleine Objekte spezialisieren, sowie Plattform-Anbieter, die Werkzeuge für die Eigenverwaltung bereitstellen. Die Suche lohnt sich, auch wenn sie mehr Zeit erfordert als bei großen WEGs.
Ab wie vielen Einheiten lohnt sich eine professionelle Verwaltung?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Ab 3 Eigentümern besteht seit der WEG-Reform 2020 ein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§26a WEG). Ob sich eine professionelle Verwaltung wirtschaftlich lohnt, hängt vom Zustand des Gebäudes, der Komplexität der Finanzsituation und dem verfügbaren Engagement der Eigentümer ab. Sobald rechtliche oder buchhalterische Fragen den Zeitaufwand der Selbstverwaltung übersteigen, ist professionelle Unterstützung in der Regel sinnvoll. Ein Mittelweg ist die unterstützte Selbstverwaltung: Eigentümer behalten die Kontrolle, werden aber durch Plattform-Tools und ein Expertenteam bei Buchhaltung und Rechtsfragen entlastet.
Braucht eine WEG mit 2 Eigentümern einen Verwalter?
Nein, eine WEG mit 2 Eigentümern ist gesetzlich nicht verpflichtet, einen Verwalter zu bestellen. Die beiden Eigentümer können die Verwaltung untereinander regeln. In der Praxis ist das bei unkomplizierten Objekten gut machbar. Sobald allerdings größere Sanierungen anstehen, Zahlungsrückstände auftreten oder Uneinigkeit über die Verwaltung herrscht, fehlt die professionelle Expertise. Auch für Zweier-WEGs bieten Anbieter wie Matera die unterstützte Selbstverwaltung an, die grundlegende Buchhaltung, ein Zahlungskonto und rechtliche Unterstützung bereitstellt.
Wie funktioniert der Wechsel zu einer neuen Hausverwaltung bei einer kleinen WEG?
Der Ablauf ist für kleine und große WEGs identisch. Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden (§26 Abs. 3 WEG). Die Eigentümer beschließen auf der nächsten ETV oder per Umlaufbeschluss die Abberufung des alten und die Bestellung eines neuen Verwalters. Die neue Verwaltung übernimmt dann die Buchhaltung und die laufenden Unterlagen. Bei kleinen WEGs mit wenigen Eigentümern ist die Beschlussfassung in der Regel unkomplizierter als bei großen Gemeinschaften.
Ist Matera auch für große WEGs geeignet?
Ja. Matera bietet neben der unterstützten Selbstverwaltung (2–15 Einheiten) und der Fernverwaltung (5–30 Einheiten) auch die Vollverwaltung mit persönlichem Verwalter vor Ort für WEGs mit 9 bis 100 Einheiten an. Die Vollverwaltung ist in Berlin, Hamburg, Köln, München, Frankfurt und Stuttgart verfügbar.
